Immobilier 2030 : Esquisse d’une disruption

23 juillet 2030, 7h30 du matin, le monde et son milliard de nouveaux habitants se réveillent de bonne heure et les jumelles Federer fêtent aujourd’hui leur 21^ème anniversaire – nous a annoncé le grisonnant Darius dans le 19h30 d’hier soir. Autres nouvelles importantes, les premières voitures sans conducteurs ont emprunté vendredi dernier la flambant neuve traversée du lac et la ligne Léman Express célèbre ses 10 ans de mise en service. En cette année 2030, la viande est imprimée en laboratoire, les enfants apprennent à coder au jardin d’enfants, les carences alimentaires du corps humain sont surveillées par une puce implantée sous la peau, des drones arrosent les cultures, sauvent les blessés en montagne et effectuent des livraisons. Pensez-vous que notre rapport à l’immobilier n’a pas changé ? Dans ce climat de perpétuelle innovation, il serait légitime d’en douter. Si notre plus grande motivation vient probablement du fait de ne pas connaître le déroulement exact du futur, essayons-nous ici tout de même à peindre l’hypothétique tableau de l’immobilier 2.0.

.

Plus de partage, moins de gaspillage

Nous sommes entrés il y a quelques années dans l’ère de l’économie du partage qui impose une tendance majeure dans nos manières de fonctionner : l’optimisation des ressources. Le World Economic Forum estime qu’entre 40 et 50% de la surface d’espaces de bureaux aux Etats-Unis est inutilisée pendant les heures de travail. Ces espaces pourraient-ils servir de salles de classe ? La cuisine d’un appartement pourrait-elle être utile à un voisin ? Une voiture pourrait-elle répondre aux besoins de plusieurs ménages ? Derrière toutes ces interrogations se retrouve la même idée, celle de ne pas laisser de ressources inexploitées. Airbnb et Breather n’ont pas raté le coche en proposant à leurs utilisateurs de louer une chambre, un lit ou un bureau qu’ils n’utiliseraient pas, mais les applications de ce concept sont sans fin : les espaces de co-working de WeWork permettent à des entrepreneurs, artistes, freelances et start-ups de partager des espaces en commun tout en profitant d’une infrastructure de bureaux de qualité ; Spacious rentabilise les restaurants pendant les heures creuses en les transformant en espaces de coworking entre les repas ; les résidences de co-living de The Collective permettent aux habitants d’un bâtiment de partager un salon, une cuisine, un espace de détente, une salle de sport, une terrasse ou un potager tout en bénéficiant d’une véritable appartenance à une communauté ; les pop-up stores proposés par Hopshop – en plus d’être devenus sérieusement à la mode – permettent au propriétaire d’une arcade de rentabiliser ses périodes de vacances. En bref, Le citoyen urbain moderne de demain recherchera une manière de vivre davantage sociale et responsable qui lui permettra d’exploiter ses ressources au maximum et de consommer plus juste. Dans un contexte d’ultra-urbanisation des populations, l’immobilier va très probablement s’adapter à cette nouvelle demande.

. 

Les progrès techniques et technologiques font rétrécir le monde

Le méga projet Hyperloop d’Elon Musk veut relier San Francisco à Los Angeles en 35 minutes en propulsant des trains-capsules à une vitesse de pointe de 1200 km/h avec des moteurs à induction linéaire et des compresseurs d’air. Si ce train futuriste était mis en place en terres helvétiques, il relierait Genève à Zürich en à peu près 15 minutes. Si l’on suit ensuite la théorie de Richard Branson et de sa navette spatiale commerciale Virgin Galactic, le transport aérien suborbital (à plus de 100km d’altitude) permettra de relier la Suisse à l’Australie en moins d’une heure. S’ajoute à ces ambitieux moyens de transport une vitesse de progrès technologique encore jamais observée qui offre la possibilité aux individus de communiquer plus facilement et de par exemple travailler à distance pour une entreprise située à l’autre bout de la planète.

Ces mégas tendances auront immanquablement plusieurs conséquences potentielles sur l’immobilier. Tout d’abord, le concept de périphérie pourrait être redéfini. D’ici à 2030, travailler à Genève et habiter à Zoug sera probablement chose commune. Nous verrons sans doute le développement de zones plus éloignées des grandes villes, qui tout à coup deviendront accessibles aux travailleurs urbains. Ensuite, les réseaux immobiliers auront tendance à sortir de leur échelle locale que l’on connaît aujourd’hui. Un client genevois démarchant une régie genevoise pour trouver un appartement à Madrid n’étonnera personne. La technologie réduit les distances et rapproche les individus. Le service immobilier – pour être adapté à la demande – devra prendre en compte le caractère international et global d’une population devenue géographiquement flexible.

.

La technologie au service de l’utilisateur

Suite à ce ras de marée d’applications facilitant la vie des utilisateurs, l’immobilier en tant que service va certainement connaître quelques chamboulements. Demain, n’importe quel service se devra d’être intuitif, ergonomique et surtout pensé pour le confort et l’indépendance maximale de son utilisateur. La technologie a très clairement son rôle à jouer dans ce processus déjà entamé.

Dans le domaine de la vente sur plan, plusieurs agences digitales et bureaux d’architectes proposent des visites virtuelles immergées de projets immobiliers à l’aide du fameux casque Oculus Rift de chez Facebook et d’une manette de jeux vidéos. L’immersion est totale. Grâce à ces outils, les potentiels acheteurs se font une meilleure idée de ce qu’ils achètent, ce qui pourrait drastiquement augmenter la part des biens vendus avant le début des travaux.

Des agences de location japonaises ont mis en place des visites d’appartements non-accompagnées à l’aide de smart-serrures, de smart-clés et de caméras. L’intéressé n’a qu’à réserver son heure de visite via l’application mobile de l’agence, se rendre sur place et ouvrir la porte à l’aide de son téléphone qui génère automatiquement une clé virtuelle cryptée. Des caméras de surveillance veillent à ce que tout se passe dans les règles.

.

L’ère du big data et de l’intelligence artificielle

Le 15 mars dernier, AlphaGo – le programme informatique développé par Google capable de jouer au jeu de société Go – a battu pour la première fois le champion de ce jeu de stratégie chinois, considéré comme impraticable pour les robots à cause de la part importante d’intuition requise. « C’est tellement beau ! », s’exclama Lee Sedol après avoir été battu dans la cinquième manche. La victoire du robo-player a marqué un tournant dans la perception que l’on se fait des intelligences artificielles. Ses applications dans d’autres domaines nécessitant une prise de décision sont innombrables, à commencer par l’immobilier. Les robo-advisors qui chamboulent les milieux financiers à travers des plateformes comme Wealthfront ou Betterment, feront sans aucun doute leur apparition dans le monde de la pierre pour conseiller les propriétaires et gestionnaires immobiliers. La capacité de ces robots dotés d’IA à analyser des quantités de données historiques et à anticiper de mieux en mieux les réactions humaines leur fera en tout cas prendre une place prépondérante dans la prise de décision. Le groupe de consulting A.T. Kearney estime que l’industrie du robo-advising pèsera $2.2 trillions d’ici à 2020.

Sans même aller aussi loin, les applications de l’utilisation intelligente de données de masse sont aujourd’hui déjà en place. La jeune pousse SmartZip guide les agents immobiliers dans la nouvelle vague du smart marketing, principe basé sur le big data. Leur base de données agrège une quantité gargantuesque d’informations pour tirer des conclusions sur la probabilité qu’une maison soit vendue. « Le propriétaire du numéro 45 de la rue de la Servette a 80% de chance d’être enclin à vendre », nous affirmerait l’application californienne si elle était disponible en Suisse. Pour établir un tel constat, l’algorithme prend en compte de multiples paramètres dont notamment le temps passé dans la maison (selon les factures d’électricité), la variation du nombre d’occupants et l’état du crédit hypothécaire. Une fois les zones à potentiel déterminées, la plateforme y envoie automatiquement du matériel marketing.

Checkr – qui collabore aujourd’hui avec Uber et 3’000 autres entreprises – a entièrement automatisé la lourde tâche du background check. Ses algorithmes passent automatiquement au peigne fin l’identité, l’adresse, les casiers pénaux et civils, l’authenticité des diplômes, le parcours professionnel, les dettes personnelles ainsi qu’une quantité d’autres informations vitales pour s’assurer de l’authenticité et de la bonne conduite d’un potentiel ou actuel employé. Il est facile d’imaginer l’impact qu’un tel concept pourrait avoir dans la sélection des futurs locataires.

.

Reprise de contrôle du consommateur et transparence

La démocratisation d’Internet, l’accès immédiat à l’information et le partage du savoir sont responsables d’une tendance majeure de l’industrie des services : le consommateur est plus informé et souhaite faire partie intégrante du processus décisionnel. Ce constat est particulièrement véridique dans le secteur immobilier, où l’individu désire souvent se familiariser, s’imbiber et s’approprier son projet avant de s’adresser à un spécialiste. Les plateformes de listing y jouent un rôle de plus en plus important et certains acteurs ont poussé le concept un peu plus loin :

La plateforme de listing américaine Zillow – qui a atteint le chiffre impressionnant de 171 millions de visiteurs en un mois en mai dernier – propose une multitude d’informations à ses utilisateurs : évolution de la valeur théorique du bien dans les 10 dernières années, loyers médians dans le quartier, « température » du marché, l’historique du loyer, la popularité de l’annonce sur la plateforme, le taux de criminalité dans la région, les écoles aux alentours, etc. La capitalisation boursière de l’entreprise atteint aujourd’hui presque $2 milliards. Avec 110 millions de logements analysés chaque année, Zillow est devenue une véritable source d’information reconnue pour suivre l’évolution du marché immobilier américain.

.

Financements alternatifs

Le World Trade Center numéro 3 à New York a été financé en partie par une campagne de crowdfunding immobilier sur la plateforme américaine Fundrise. Si les vertus du crowdfunding – qui a commencé à se populariser il y a quelques années sous forme de dons aux artistes – ne sont plus à prouver, son penchant immobilier a lui aussi un impact grandissant sur son milieu. Le concept est décrit comme le segment de la finance alternative avec la plus forte croissance.

PropertyPartner – leader du marché britannique – permet à n’importe quel investisseur d’investir en fonds propres dans l’immobilier britannique sans limite de montant inférieure. Les loyers sont directement versés sur le compte « utilisateur » de l’investisseur, qui peut décider de les réinvestir dans d’autres projets ou de simplement les verser sur son compte en banque. À la revente du bien immobilier, il récupère sa part de l’investissement et de la potentielle plus-value effectuée. Chaque immeuble dans lequel la plateforme investit est détenu par une structure unique (SPV) et est revendu automatiquement après 5 ans. Si l’investisseur souhaite sortir plus tôt, il peut à tout moment mettre ses parts en vente – au prix de son choix – sur le marché secondaire de la plateforme. PropertyPartner démocratise et rend complètement transparent un marché qui traditionnellement n’était accessible qu’à quelques uns. La plateforme a récemment battu un record de rapidité en levant £843’100, de 318 investisseurs, en 10 minutes et 43 secondes.

.

On ne construira plus comme avant

Bâtiments imprimés en 3D, constructions modulaires (construites en usine, puis livrées par blocs), nouvelles techniques de Building Information Modeling (représentations virtuelles de futures constructions), beacons et collectes de données dans les villes pour anticiper la future utilisation d’un bâtiment par ses utilisateurs, appartements pensés pour l’assistance automatisée aux personnes âgées, énergies renouvelables, smart-homes et maisons connectées, la conception et la construction du bâti se fabriquent un nouveau visage.

.

Au total, c’est plus de $1.5 milliards qui ont été investis dans des start-ups technologiques immobilières en 2015 dans le monde. Dans un marché de plus en plus concurrencé par le nombre croissant de nouveaux acteurs arrivant chaque année, mais également par l’autonomie grandissante des individus dans leurs affaires, la créativité et l’innovation se placent au centre des préoccupations des professionnels de l’immobilier. Cette multitude de start-ups émergentes ne fait que répondre à un besoin accru d’idées fraîches dont la technologie est assurément une des clés majeures. Toutefois, il est vrai qu’il conviendrait d’être dans un premier temps sur ses gardes quant à une généralisation trop rapide de ces jeunes pousses. En effet, étant pour la plupart nées après les années 2010, elles ne bénéficient pas encore de l’expérience des grandes entreprises et doivent toujours être considérées comme early stage. La frilosité des anciennes générations face à ces renversements de business modèles pourrait également être une source d’instabilités pour ces ambitieux oisillons. Cela étant, les nouvelles technologies vont retourner nos convictions, chambouler notre vision du futur et repenser nos manières de vivre, que l’on s’en méfie ou non. La 4^ème révolution industrielle approche à grands pas et le monde de la pierre se doit de se réinventer s’il veut maintenir le niveau d’emploi qu’il connaît aujourd’hui. Le tout, d’ici à ce que les jumelles Federer soufflent leur 21^ème bougie, sera d’être à l’écoute de ces nouvelles tendances et de réussir à moderniser le système tout en maintenant cette relation de confiance qui fait la force des grands groupes depuis des décennies.

.

Affaire à suivre.

.

J.G.

.

Crédits photo : Hyaline Residences - by B.I.G.