Acheter son logement en couple pour le meilleur et pour le pire

Lorsqu’on présente le processus d’acquisition d’un bien immobilier à son propre usage, on néglige souvent le fait qu’il émane d’un couple pour la plupart du temps. Et c’est loin d’être anodin, surtout si l’on songe aux conséquences en cas de décès ou de divorce. Si l’on est dans ce cas, il est donc important de réfléchir à la forme juridique que prendra cette acquisition, que ce soit comme copropriété ou propriété commune. Le choix sur l’une ou l’autre option dépendra essentiellement du régime matrimonial qui lie les époux ou s’il s’agit de concubinage. Mais avant d’aller plus loin, il est nécessaire d’approfondir ces notions de copropriété et de propriété commune.

Copropriété

Lors de l’achat en couple dans le régime de la copropriété, chacun des deux conjoints devient propriétaire d’une part du bien immobilier, qui reste cependant indivisible. Cette part – qu’on appelle quote-part – va être inscrite dans l’acte d’achat au nom de chaque époux. Étant donné que chaque quote-part est considérée comme un bien immobilier en soi, les copropriétaires peuvent en disposer librement soit la vendre ou la mettre en gage. Ce droit est « en partie théorique », comme l’écrit la Chambre des Notaires de Genève dans un dépliant consacré à l’achat en couple, puisqu’en principe seul l’autre copropriétaire serait susceptible de racheter la part de son conjoint. À moins qu’il ne s’agisse de propriété par étages (PPE), qui constitue une forme particulière de copropriété, ou chaque copropriétaire peut facilement disposer de son logement, soit pour le vendre, le mettre en gage ou le louer.

Propriété commune

Du côté de la propriété commune, le bien immobilier reste un tout indissociable. Bien que le nom des acquéreurs figure dans l’acte d’achat, aucune part ne leur est attribuée. Le droit de propriété est donc commun et couvre la totalité du bien immobilier. Sans quote-part, il est donc impossible pour un des deux conjoints de disposer librement de son droit de propriété. On comprend donc aisément que la propriété commune n’a de sens pour les personnes mariées sous le régime de la communauté de biens, qui est devenu rare, ou pour l’acquisition en société simple, qui n’est guère habituelle.

Régime de la participation aux acquêts

Les couples mariés sous le régime de la participation aux acquêts, de loin le plus courant, choisiront « le plus souvent la forme de copropriété à parts égales, même si les apports des deux conjoints sont inégaux ». Cette égalité de quote-part est importante du point de vue psychologique, traduisant l’idée qu’il s’agit vraiment du logement familial et non pas seulement de celui du conjoint qui aura versé les fonds propres les plus importants. Cette option s’avère d’autant plus prisée qu’elle a peu d’incidence en cas de divorce. En effet, la liquidation du régime matrimonial entraînera le partage sur la base des fonds investis par chacun des deux conjoints dans le bien immobilier. Et si cet investissement a dégagé une plus-value, cette dernière sera répartie proportionnellement à l’apport de chacun des deux, et non pas sur le montant de la quote-part.

Régime de la séparation de biens

De nombreux couples mariés sous le régime de la séparation de biens optent pour les mêmes raisons psychologiques la copropriété à quotes-parts égales, quels que soient les apports de chacun des époux. Toutefois, dans ce cadre, celui ou celle qui aurait le plus investi dans le bien pourrait être pénalisé en cas de divorce. Car contrairement à la participation aux acquêts, il n’y a pas de partage de biens puisqu’ils ont toujours été séparés. Pour illustrer ce mécanisme, la Chambre des Notaires présente le cas suivant de l’époux qui contribue à 70% de l’achat du logement. En cas de divorce, celui-ci ne pourrait profiter de la plus-value éventuelle dégagée par les 20 points de pourcentage qu’il a investis en sus de l’apport effectif de son ex-conjoint. Mais cela pourrait s’avérer pire encore, en se voyant opposer « l’idée que l’avance était en fait une donation, donc non récupérable. »

Corrections

Dans cette perspective, on s’explique alors mal le choix de couples mariés sous le régime de la séparation de biens dont le but est justement d’éviter tout partage lors de la liquidation du régime matrimonial. Mais on peut heureusement corriger cette faiblesse avec différents moyens que détaille la Chambre des Notaires : « en fixant expressément les modalités d’un prêt entre époux ; en adoptant la forme de la copropriété proportionnelles aux apports ; voire en acquérant l’objet en société simple entre époux. »

Concubinage

Pour les couples de concubin(e)s, leur situation s’apparente à celle des conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens, puisque les patrimoines restent séparés. En revanche, en cas décès, il en va tout autrement : contrairement aux conjoints mariés, quel que soit le régime matrimonial, les concubin(e)s ne sont jamais héritiers légaux l’un de l’autre. En d’autres termes, le survivant n’héritera pas de son compagnon ou compagne, à moins de figurer dans le testament de ce dernier ou dernière. En outre, la part qui pourrait lui être attribuée s’avérera très réduite s’il existe des héritiers bénéficiant de parts réservataires, en particulier des descendants du défunt. Enfin, le concubin(e) ne pourra échapper à des impôts de succession, plutôt élevés, qui diffèrent selon les cantons

Usufruit croisé

Il existe cependant un moyen très simple pour pallier ces deux inconvénients afin de permettre au partenaire survivant de pouvoir continuer à habiter le logement – ou le louer – sans craindre les prétentions d’héritiers réservataires et d’échapper à tout impôt de succession lié au bien immobilier. Il s’agit de choisir la copropriété avec usufruit croisé au moment de l’acquisition. En d’autres termes, en cas de décès d’un des concubin(e)s, l’autre continue de bénéficier de son droit de propriété sur la moitié du logement et de l’usufruit sur l’autre moitié. Il n’y a donc aucun processus de succession sur le bien immobilier, donc pas d’héritiers, ni impôt à ce moment-là, comme c’est en principe le cas dans la totalité des cantons de Suisse romande lorsque la valeur capitalisée des usufruits s’avère égale. Mais, comme chaque canton est souverain en la matière et n’applique pas forcément les mêmes règles. il est nécessaire d’aller sur le terrain pour s’en assurer et détailler dans quelles conditions l’exonération est plus ou moins totale. Le résultat de cette enquête fera l’objet de mon prochain article de blog.

Comment calculer les parts réservataires d’une succession en quelques clics

Lorsqu’on envisage sa succession, ou que l’on est susceptible d’être bénéficiaire de l’héritage de l’un de ses proches, il n’est pas forcément évident de savoir comment la répartition des biens va s’organiser au décès. D’autant plus qu’outre les règles du partage légal viennent s’ajouter celles qui concernent les parts réservataires, c’est-à-dire celle qui sont incompressibles pour certains des héritiers légaux. Pour avoir un aperçu du processus de la succession, y compris la liquidation du régime matrimonial, on peut consulter l’article que j’avais écrit dans le journal qui héberge ce blog le 19 août 2017.

Calculateur en ligne

Mais cette brève présentation trouve rapidement ses limites pour un néophyte dès que les cas se complexifient quelque peu. Le premier réflexe serait de s’adresser à un notaire. Ce qui est parfaitement justifié dans les situations plus embrouillées ou délicates, par exemple lorsque les héritiers potentiels s’entendent mal, qu’il s’agit de familles recomposées ou en cas de donations. Toutefois, dans un premier temps, pour se familiariser avec les règles de base en matière de partage successoral, on peut recourir au calculateur très efficace et proposé en libre accès par la société Logismata sur le site de Retraites Populaires qui permet d’aller directement au résultat. Trois cas de figure sont considérés : une personne seule, un couple marié, un couple de concubin(e)s, avec pour héritiers les enfants et/ou le père et/ou la mère du défunt, et/ou le partenaire pour les couples.

Couple sans enfant, mais parents survivants

Prenons par exemple le cas d’un couple marié dont l’un des conjoints décède. Le simulateur suppose qu’ils étaient unis sous le régime de la participation aux acquêts, qui est de loin le plus courant. En réalité, comme ce calculateur n’intervient qu’après la liquidation du régime matrimonial, cette précision paraît superflue, puisqu’il s’applique indifféremment aux trois régimes légaux, soit la participation aux acquêts, la séparation de biens ou la communauté de biens. On part de l’hypothèse que la masse successorale s’élève à 500’000 francs, que le défunt n’avait pas eu d’enfant, mais qu’il avait encore son père et sa mère. Qu’adviendrait-il de l’héritage en l’absence de testament ? Il suffit de remplir les cases, soit : couple marié, le montant du patrimoine successoral, les survivants, en l’occurrence le veuf ou la veuve – baptisé un peu maladroitement « partenaire » – ainsi que le père et la mère du défunt. On obtient ainsi automatiquement la réponse : trois quarts pour le conjoint survivant, soit 375’000 francs (= 75% x 400’000) et un huitième pour chacun des deux parents, soit 62’500 francs (= 12,5% x 400’000), comme on le voit ci-dessous.

Parts réservataires

Ce résultat peut surprendre le conjoint survivant de ce couple sans enfant qui imaginait peut-être conserver la totalité de l’héritage. Toutefois, la prétention des parents du défunt peut être réduite par le biais d’un testament. Mais pas complètement. Pour savoir jusqu’à combien, il suffit de cliquer sur « Parts réservataires », pour voir apparaître les parts réservataires respectives des héritiers légaux. Tout d’abord, celle du conjoint survivant, à hauteur de la moitié de sa part légale, soit 187’500 (= 50% x 375’000), puis celle du père et de la mère, qui s’élève à la moitié de leur part légale, soit 31’250 (= 50% x 62’500). Au total, les parts réservataires représentent la moitié de la succession à hauteur de 250’000 francs (= 187’500 + 2 x 31’250), laissant l’autre moitié libre – qu’on appelle quotité disponible – pour favoriser le conjoint survivant, ou qui que ce soit d’autre, comme on le voit dans le graphique ci-dessous.

Finalement, si le défunt avait laissé la totalité de la quotité disponible à son conjoint, ce dernier aurait pu hériter de 437’500 francs (= 187’500 + 250’000), soit, 87,5% de la masse successorale, contre 62’500 francs pour les deux parents, soit 12,5%.

Révision du droit des successions en 2023

On notera que la réserve héréditaire pour les parents survivants disparaîtra dès le 1er janvier 2023, dans le cadre de la révision du droit des successions, parallèlement à la réduction de la part réservataire des enfants. Cette dernière  passera des trois quarts à la moitié. En revanche, celle du conjoint ou du partenaire restera inchangée. L’idée étant de donner plus de latitude à celui ou celle qui rédige un testament pour favoriser l’un ou l’autre de ses héritiers, et en particulier son concubin ou sa concubine.