Comment avantager ses enfants en cas de décès dans une famille recomposée ?

Dans une famille recomposée, avec des enfants de lits différents, le décès de l’un des deux époux peut conduire à laisser une part d’héritage plus importante aux enfants de son conjoint qu’aux siens propres issus d’une union précédente ! Cette étrange situation peut s’expliquer facilement si l’on laisse la loi s’appliquer sans profiter de la marge de manœuvre pour permettre d’avantager le ou les héritiers de son choix, en changeant de régime matrimonial et en leur attribuant la quotité disponible. Pour illustrer ces possibilités, prenons l’exemple d’un couple dont chacun des deux époux a eu un fils avant de se marier sous le régime de la participation aux acquêts, qui est de loin le plus courant. Examinons ce qui se passe si le mari décède en ne laissant aucun testament.

Acquêts et biens propres

Dans notre cas pratique, le mari dégageait des revenus sensiblement plus importants que sa femme et il disposait d’un plus grand patrimoine : il avait ainsi accumulé 600’000 francs sous forme d’acquêts et disposait un million de francs de biens propres, tandis que son épouse n’avait que 200’000 francs d’acquêts, comme on le voit ci-dessous :

 

Liquidation du régime en participation aux acquêts

Comme le montant total des acquêts du couple est de 800’000 francs (= CHF 600’000 + CHF 200’000), l’épouse en reçoit la moitié, soit 400’000 francs, l’autre moitié tombant dans la masse successorale, qui s’ajoutera au million de francs de biens propres du défunt. La masse successorale se monte donc à 1’400’000 francs :

Résultat qu’on peut montrer graphiquement :

 

 

Partage successoral

Le partage à parts égales va donc s’exercer sur cette masse successorale de 1’400’000 francs, constituée de la moitié des acquêts, soit 400’000 francs et des biens propres du défunt, soit 1’000’000 francs. Les deux héritiers reçoivent donc chacun 700’000 francs au titre de leur part légale, qui est de la moitié de la succession. Toutefois, la veuve obtient au bout du compte 1’100’000 francs, si l’on tient compte de la moitié des acquêts qu’elle avait obtenue lors de la liquidation du régime matrimonial, soit nettement plus que son beau-fils, comme on le voit ci-dessous,

 

En théorie, si la veuve décédait rapidement après son mari, elle pourrait laisser un héritage plus important à son propre fils qu’à celui de son défunt mari !

Modification du régime matrimonial

On peut heureusement corriger cette « injustice » en passant au régime matrimonial de séparation de biens. Dans notre exemple, cela signifie tout d’abord que la veuve aurait conservé ses biens acquis de 200’000 francs, tandis que le patrimoine du mari, soit ses biens propres ainsi que ses biens acquis durant le mariage, tomberait intégralement dans la masse successorale, pour un montant de 1’600’000 francs (= CHF 1’000’000 + CHF 600’000).

Attribution de la quotité disponible

Pour améliorer plus encore la situation de son fils, le mari devrait faire un testament dans lequel il le favorise au maximum, en lui attribuant la totalité de la quotité disponible, qui est de la moitié de la succession, soit 800’000 francs (= CHF 1’600’000 / 2). Ce montant s’ajoute à sa part réservataire d’un quart, soit 400’000 francs (= CHF 1’600’000 / 4). Le fils du défunt est ainsi assuré de recevoir les trois quarts (= 1/2 + 1/4) des biens de son père à son décès, soit 1’200’000 francs (= CHF 1’600’000 x 3/4) :

De son côté, la veuve conserve les biens qu’elle a acquis au cours du mariage, pour un montant de 200’000 francs, et obtient 400’000 francs au titre de sa part réservataire d’un quart, pour un total de 600’000 francs :

Si l’on récapitule, on peut représenter graphiquement le nouveau partage de la masse successorale, en faisant également figurer les biens acquis par la veuve, qu’elle conserve intégralement, puisqu’il n’y a pas de la liquidation du régime matrimonial en séparation de biens :

 

 

Pacte successoral

Les époux qui jouissent tous deux d’une situation financière confortable peuvent adopter une solution plus radicale, en concluant un pacte successoral de renonciation réciproque, soit complète, soit partielle, à tout héritage mutuel. Cette solution ne convient cependant pas dans tous les cas, car elle présente un grand inconvénient, met en garde Pascal Vorlet, responsable de la planification financière auprès de la Banque Cantonale de Fribourg : « Un pacte successoral ne peut être modifié qu’avec l’accord de tous. Il n’est donc pas possible pour l’instigateur du pacte de demander sa modification ou son annulation de manière unilatérale. »

Assurance vie risque pur

Une autre piste permettant de favoriser le conjoint ou le (ou les) enfant(s) du défunt consisterait à souscrire en sa (ou leur) faveur une assurance risque pur, qui peut être souscrite en 3e pilier lié ou libre. Ce type d’assurance a le grand avantage de ne pas tomber dans la masse successorale puisqu’il n’est porteur d’aucune valeur de rachat. Il n’entre donc pas non plus dans le calcul des parts réservataires. Toutefois, en cas de survenance du décès avant le terme du contrat, le bénéficiaire devrait tout de même verser l’impôt sur les prestations de prévoyance, quel que soit son lien de parenté ou de mariage avec le défunt. « Mais, comme le rappelle, notre interlocuteur, la plupart des compagnies d’assurances n’acceptent la conclusion de telles polices que jusqu’à un âge d’entrée de 65 à 70 ans. Quant à l’âge terme pour la couverture décès, il est généralement limité à 75 ans. Et évidemment, plus la souscription s’effectue à un âge avancé, plus la prime est élevée. ».

Usufruit

Si le patrimoine à transmettre est essentiellement constitué par un bien immobilier, qui serait peu hypothéqué, notre planificateur propose la solution de l’usufruit ou du droit d’habitation en faveur du conjoint survivant, la nue-propriété revenant aux enfants du défunt : « De cette manière, la veuve pourrait continuer à vivre jusqu’à la fin de ses jours, tout en évitant que ce bien ne soit distribué à son propre décès à d’autres personnes que les enfants du premier défunt. » Cette solution n’est pas sans inconvénients, comme je l’avais longuement décrit dans mon billet du 31 octobre dernier, portant sur la manière de protéger son conjoint survivant.

« Divorcez ! »

D’une manière un peu provocante, Pascal Vorlet, fait une dernière recommandation pour les couples mariés dans les familles recomposées : « Divorcez, pour devenir concubins ! » Pourquoi ? Dans l’optique de favoriser ses propres enfants. L’argumentaire repose sur le fait que si vous êtes remariés, « ce sont les enfants du conjoint survivant qui sont favorisés au détriment de celui qui décède en premier. Par ailleurs, il ne faut pas oublier la rente AVS des deux conjoints qui est limitée à 150% de la rente individuelle maximale, pénalisant ainsi les couples mariés par rapport aux couples de concubins. »

Comment protéger son conjoint en cas de décès ?

Pour les couples qui sont propriétaires de leur logement, l’une des grandes problématiques en cas de décès pour le conjoint survivant est de pouvoir continuer à habiter dans ses murs, surtout si le couple avait eu des enfants réclamant leur part d’héritage. Mais avant même d’envisager ce partage, il faut auparavant s’assurer que le conjoint survivant pourra reprendre également la dette hypothécaire éventuelle, comme on l’a vu dans mon dernier billet du 7 octobre. On ne va donc pas répéter l’exercice, mais prendre pour hypothèse que le veuf ou la veuve dispose de suffisamment de revenus pour satisfaire à la demande du créancier ou qu’il ou elle avait les moyens de réduire la dette pour la ramener à un niveau acceptable aux yeux de son prêteur. Ou encore que le bien n’était grevé d’aucune hypothèque. On précisera que cette présentation s’appuie sur la législation révisée du Code civil (CC) sur les droits de successions qui entrera en vigueur dès le 1er janvier prochain, entraînant des changements dans les parts réservataires notamment.

Parts réservataires des enfants

 Pour simplifier la suite de notre exposé, on va partir de l’hypothèse que le bien était libre de toute hypothèque. Mais, même dans ce cas-là, le conjoint survivant ne pourra pas forcément conserver le logement en raison des parts réservataires que les enfants du défunt peuvent revendiquer, qui s’élèvent à un quart de l’héritage (dès le 1er janvier prochain, contre les trois huitièmes jusqu’au 31 décembre 2022). Mais avant d’essayer de trouver un arrangement avec ses enfants, le couple pourrait favoriser le conjoint survivant dans le cadre du contrat de mariage, qui prendra effet lors de la liquidation du régime matrimonial, ainsi que par testament. Commençons par le contrat de mariage.

Attribution de la totalité des acquêts au conjoint survivant

Pour pouvoir favoriser au maximum son conjoint survivant, il faut privilégier le régime de la participation aux acquêts, qui est d’ailleurs le régime standard. En effet, si ce régime prévoit le partage des acquêts du couple de manière égale, une moitié revenant au conjoint survivant, l’autre moitié tombant dans la masse successorale, à laquelle s’ajouteront les biens propres du défunt. Mais les conjoins peuvent convenir d’une autre répartition, comme le prévoit l’article 216 du CC, en s’attribuant mutuellement la totalité des acquêts, qui reviennent alors dans leur intégralité au conjoint survivant, sans avoir de comptes à rendre aux autres héritiers réservataires, en l’occurrence, les descendants du défunt. Mais cette possibilité n’est ouverte que si les enfants sont communs aux époux, comme je l’ai expliqué en détail dans mon billet publié le 26 juillet dernier. Sinon, le conjoint survivant pourrait devoir indemniser le ou les enfants(s) non commun(s) au titre du respect de sa (ou leur) part réservataire.

Cas pratique

 Pour illustrer notre propos, prenons l’exemple d’un couple dont la maison familiale constitue l’intégralité de leur patrimoine, pour une valeur d’un million de francs, qui est nette puisqu’on suppose qu’il n’y a pas d’hypothèque. Ce logement avait été financé grâce à un héritage du mari, de 800’000 francs, auxquels s’étaient ajoutés les acquêts du couple, à hauteur de 130’000 francs pour le mari, et de 70’000 francs pour son épouse. Cette dernière n’avait aucun bien propre. Au décès du mari, la liquidation du régime matrimonial attribue à la veuve la totalité des acquêts qui est donc de 200’000 francs (= CHF 130’000 + CHF 70’000). Les biens propres du mari de 800’000 francs constituent ainsi l’intégralité de la masse successorale à partager entre la veuve et les enfants. Selon le régime légal, le conjoint survivant a droit à la moitié soit 400’000 francs, et les enfants l’autre moitié. Au terme de la succession, la veuve peut prétendre à 600’000 francs (= CHF 200’000 + CHF 400’000) et ses enfants à 400’000 francs, comme on le voit dans le graphique ci-dessous :

Utiliser la quotité disponible

Dans cette configuration, si les enfants exigent leur part d’héritage, le conjoint survivant ne pourra sans doute pas conserver la maison, à moins qu’il ne parvienne à trouver les 400’000 francs revenant à ses enfants. Le couple aurait cependant pu favoriser plus encore le conjoint survivant lors du partage de la succession, en lui accordant la totalité de la quotité disponible, qui se monte à la moitié de l’héritage dans ce cas de figure (dès le 1er janvier prochain). Ainsi, le conjoint survivant bénéficiera de l’addition de sa part réservataire d’un quart à laquelle s’ajoutera la quotité disponible, de la moitié de la succession, lui donnant ainsi droit aux trois quarts. Il ne restera donc qu’un quart de l’héritage aux enfants, correspondant à leur réserve, qui est de la moitié de leur part légale

Respecter les parts réservataires de ses enfants

Si l’on reprend notre exemple, il ressort que la veuve aurait droit à 600’000 francs (= CHF 800’000 x 3/4) sur la succession contre 200’000 francs (= CHF 800’000 x 1/4) pour les enfants. Si l’on tient compte des acquêts reçus intégralement par la veuve, cette dernière pourrait prétendre à 800’000 francs au terme de la succession, comme on le voit ci-dessous :

Toutefois, pour conserver la maison, d’une valeur d’un million de francs, la veuve devrait tout de même trouver les 200’000 francs à verser à ses enfants pour respecter leurs parts réservataires. Dans cette perspective, il faudrait idéalement que le conjoint survivant ait conclu une assurance vie pour ce montant.

Nouvelle hypothèque ?

Toutefois, même si une telle couverture sous forme d’assurance vie n’existe pas, la veuve aurait une autre possibilité à disposition, à savoir souscrire une nouvelle hypothèque pour un montant de 200’000 francs, comme l’explique Pascal Vorlet, responsable de la planification financière auprès de la Banque Cantonale de Fribourg : « Étant donné que dans ce cas particulier la maison est libre de toute hypothèque, cette veuve devrait pouvoir facilement trouver un établissement bancaire pour lui accorder le prêt nécessaire. Sous réserve qu’elle réponde aux exigences de tenue des charges, qui doit être inférieure au tiers de son revenu. Concrètement, si l’on prend un taux d’intérêt théorique de 5%, cela se traduit par une charge d’intérêt de 10’000 francs (= 5% x CHF 200’000) par an, auxquels il faut rajouter les frais d’entretien, qui s’élèvent à 1% de la valeur du bien, soit 10’000 francs. Au total, ses charges théoriques se montent à 20’000 francs par an. Comme cette somme ne doit pas dépasser le tiers de son revenu, ce dernier doit s’élever à au moins 60’000 francs (= CHF 20’000 x 3) par an. »

Renoncement aux parts réservataires

Supposons que dans notre exemple, la veuve dispose d’un revenu insuffisant pour pouvoir souscrire une hypothèque permettant de respecter les parts de ses enfants. Ces derniers pourraient y renoncer afin de laisser leur mère continuer à vivre dans ses murs jusqu’à la fin de ses jours. Et attendre son décès pour hériter du logement. Cette solution a l’avantage de la simplicité. Mais elle a le défaut de remettre la totalité du patrimoine familial entre les mains du conjoint survivant, avec le risque que son bénéficiaire n’en fasse un usage imprudent et ne le dilapide, au point de n’en rien laisser à ses futurs héritiers. La question se poserait avec d’autant plus d’acuité en cas de remariage. L’entrée éventuelle en EMS constitue également un autre risque de consommation de la plus grande partie de son patrimoine au détriment de ses héritiers.

Legs d’usufruit selon l’article 473 CC

Il existe heureusement un autre moyen pour avantager le conjoint survivant tout en sauvegardant l’héritage : le legs d’usufruit que j’ai déjà longuement décrit dans le cadre de la révision du droit successoral, dans mon billet du 28 juin dernier. On sait que ce type de legs est limité par le respect des parts réservataires des autres héritiers, à moins qu’il ne s’agisse des enfants communs du couple. Dans ce cas, l’usufruit n’est pas contraint par les parts réservataires de ses enfants, comme le prévoit l’article 473 révisé du CC. Cette disposition permet au futur défunt d’attribuer au survivant l’usufruit de toute la part dévolue à leurs descendants communs et ce quel que soit l’usage fait de la quotité disponible, qui est de la moitié de la succession (dès le 1er janvier prochain). En d’autres termes, le futur défunt peut donc attribuer la moitié de la succession en pleine propriété et le reste sous forme d’usufruit sur l’autre moitié au conjoint survivant, laissant la nue-propriété aux descendants.

Charges de l’usufruitier/ère

Si le legs d’usufruit selon l’article 473 du CC s’avère très favorable pour le conjoint survivant, elle ne résout pas forcément le problème du financement, surtout si la maison était hypothéquée. Ce n’était pas notre hypothèse de départ, mais il vaut maintenant la peine de la considérer étant donné que c’est l’usufruitier/ère qui doit reprendre la dette : la capacité de tenue des charges sera donc calculée sur son revenu, comme pour la souscription d’une nouvelle hypothèque. Si le conjoint survivant répond à ces exigences, il devrait en principe être capable de prendre en charge les autres coûts liés au bien immobilier, soit non seulement les frais d’entretien courants, de chauffage et accessoires, ainsi que les assurances. À quoi s’ajouteraient les impôts sur la valeur fiscale du bien immobilier, ainsi que l’impôt sur la valeur locative ou sur les revenus qui en seraient tirés, au titre de l’impôt sur le revenu.

Droit d’habitation plutôt qu’usufruit

Au vu des charges qui sont liées à l’usufruit pour le conjoint survivant, il est possible que son budget, surtout s’il ne dispose que de modestes rentes de vieillesse, se révèle insuffisant pour y faire face. Une autre solution s’avère cependant disponible dans ce cas, sous la forme d’une donation par le conjoint survivant associée à un droit d’habitation en faveur de ses enfants. Ce régime permet de transférer la propriété au donataire – les enfants – et de libérer le donateur – la veuve – de toute charge de propriétaire, à l’exception des frais courants d’entretien, des frais de chauffage ainsi que des frais accessoires, mais en lui garantissant un droit personnel et incessible d’habiter le logement jusqu’à son décès, ainsi que, le cas échéant, des charges hypothécaires, reprises également par le donataire

Fiscalités cantonales

Sur le plan fiscal, la situation dépend des législations cantonales. En principe, les impôts sur la valeur fiscale du bien immobilier doivent être assumés par le donataire, comme le montre une petite enquête que j’ai menée sur ce sujet auprès des différentes administrations fiscales cantonales de Suisse romande. Sur la base des réponses reçues, c’est le cas dans le canton de Vaud, du Jura, de Neuchâtel et de Berne. Et apparemment également dans le canton de Fribourg, ainsi que me l’a indiqué Pascal Vorlet. Pour le Valais, je ne dispose pas de l’information. En revanche, le canton de Genève se distingue en cette matière, ainsi que le rapporte Caroline Michel, notaire à Genève, dans un article publié par Tout L’Immobilier du 31 décembre de l’année dernière : « Depuis un arrêt de la Chambre administrative de la Cour de Justice du 30 octobre 2018 (ATA/1161/2018), la Cour a opté pour l’assimilation du droit d’habitation au droit d’usufruit et confirmé la taxation de la fortune immobilière ainsi que celle de l’impôt immobilier complémentaire auprès du bénéficiaire du droit d’habitation. » Par ailleurs, le détenteur du droit d’habitation devra rajouter le montant de la valeur locative dans sa déclaration pour l’impôt sur le revenu, comme cela semble être le cas dans l’ensemble de la Suisse romande.

Risques particuliers du droit d’habitation

Si le droit d’habitation paraît avantageux pour son détenteur, il peut s’avérer lourd à porter pour les propriétaires dont le bien immobilier est grevé d’une telle servitude, en raison notamment du poids de ses charges, notamment hypothécaires. Quant au détenteur du droit d’habitation, s’il bénéficie d’un allègement substantiel de ses dépenses, il s’expose à un risque particulier. En effet, comme le détaille Pascal Vorlet : « Si les enfants qui sont propriétaires de la maison ont accordé le droit d’habitation à leur parent survivant, et qu’eux-mêmes font faillite, le bien immobilier, avec le droit d’habitation, est saisi et mis aux enchères. Si le bien est vendu, le nouvel acquéreur doit respecter le droit d’habitation. Rien ne change alors pour son bénéficiaire. En revanche, si la maison ne trouve pas preneur, elle est remise en vente, mais cette fois sans le droit d’habitation. Et si le bien est effectivement vendu, le parent survivant, qui se croyait à l’abri, perd son droit d’habitation et doit quitter le logement ! »

Couple sans enfant

Avant de terminer ce billet, il est intéressant de dire encore un mot concernant le décès au sein d’un couple sans enfant. Si la problématique du choix du régime matrimonial est identique, la succession dépend de ce que les parents du défunt sont eux-mêmes encore vivants au moment de son décès. Car le père et la mère sont des héritiers légaux du conjoint défunt lorsque ce dernier n’a pas eu d’enfant, à hauteur d’un quart pour les deux parents et leurs descendants contre trois quarts pour le conjoint survivant. On peut par ailleurs rappeler que dès le 1er janvier prochain, les parents n’auront plus aucune part réservataire à faire valoir, contrairement à la loi actuelle, où cette part s’élève à la moitié de leur part légale, soit un huitième de la succession. Pour se protéger mutuellement, les conjoints sans enfant doivent donc prévoir par testament que le survivant bénéficiera de la totalité de la succession, constituée de sa part réservataire de trois huitièmes (= ¾ x ½), mais également de la quotité disponible de cinq huitièmes (= 1 – 3/8), comme on peut le voir dans le graphique ci-dessous  :

Comment reprendre l’hypothèque en cas de décès ?

Dans le cadre d’une succession, le logement familial constitue souvent l’essentiel du patrimoine à partager. Le cas classique étant celui du conjoint survivant qui voudrait continuer à vivre dans ses murs. Il ne pourra cependant le faire qu’en respectant les parts réservataires de ses enfants, comme on le verra dans mon prochain billet. Mais, au préalable, si le bien est grevé d’une hypothèque, le repreneur potentiel doit s’assurer que son créancier l’acceptera comme nouveau débiteur. Or, rien n’est moins sûr s’il affiche des revenus nettement inférieurs au couple qu’il formait avec le défunt. Ce qui est sans doute le cas si c’était ce dernier qui dégageait le plus haut revenu. Le conjoint pourrait donc être incapable de répondre aux exigences du prêteur, qui va réévaluer sa capacité de financement.

Bases de calcul

Cette réévaluation de la capacité du débiteur est identique à celle qui est appliquée pour le candidat à l’accession à la propriété qui a besoin de recourir à l’emprunt pour compléter ses fonds propres. Le créancier va ainsi prendre en compte le niveau des charges liées à l’hypothèque, avec un taux d’intérêt théorique allant de 4% à 5% selon les établissements (basé sur un taux historique long terme), y compris les coûts d’entretien ainsi que l’amortissement du 2e rang. Usuellement, les prêteurs estiment que ces charges ne doivent pas dépasser le tiers des revenus du débiteur. En cas de reprise de l’hypothèque, l’exigence de couverture persiste. Mais si les revenus ne suffisent plus à atteindre cette couverture d’un tiers, le créancier réclamera sans doute un amortissement partiel pour ramener le niveau des charges sous cette barre.

Taux de tenue des charges suffisant

Pour illustrer notre propos, prenons l’exemple d’une famille traditionnelle, où le mari de 54 ans décède à la suite d’une maladie, laissant une épouse de 52 ans et deux enfants adultes, financièrement autonomes. Les conjoints possèdent leur maison d’habitation, d’une valeur de 800’000 francs. Ce bien est grevé d’une hypothèque de 500’000 francs, au taux fixe de 1,15%, arrivant à échéance en 2029. Il n’y a pas d’amortissement à calculer puisque le 2e rang a déjà été remboursé.

Avant le décès du mari, le couple remplissait entièrement les exigences de leur créancier en matière de tenue des charges, avec des revenus de 150’000 francs par an, à raison de 115’000 francs pour le mari et 35’000 francs pour l’épouse, comme on va le vérifier. Pour ce faire, il faut tout d’abord déterminer le coût annuel des intérêts théoriques de l’emprunt, en prenant donc 5% et non pas le taux effectif de 1,15%, soit :

Il faut ensuite calculer le coût d’entretien sur la valeur du bien, soit :

Le total des charges théoriques pour l’emprunteur se monte donc à :

Le taux de tenue des charges du couple s’élevait donc à :

Le taux de tenue des charges s’avérait donc parfaitement supportable aux yeux de la banque.

Taux de tenue des charges insuffisant

Mais au décès du mari, sa veuve bénéficiera sans doute d’une rente de veuve maximale du 1er pilier, soit 22 944 francs. À quoi s’ajoutera la rente de veuve provenant du 2e pilier de son mari, qu’on suppose de 20’000 francs. Son revenu total s’élèvera donc à :

On peut maintenant calculer le taux de tenue des charges lié à ce revenu, soit :

On constate que le rapport d’un tiers est largement dépassé et la banque pourrait donc demander l’amortissement partiel de l’hypothèque.

Montant de l’amortissement exigé

 On peut calculer facilement le montant de ce remboursement, en commençant par déterminer le montant maximum de charges théoriques que la banque acceptera selon le tiers du revenu de la veuve :

En disposant des charges théoriques maximales, on va pouvoir obtenir immédiatement le coût des intérêts théoriques maximum, en déduisant les coûts d’entretien, qui sont toujours de 8’000 francs, soit :

Ce coût d’intérêts théoriques correspond à une dette maximale de 369’620 francs, comme on peut le calculer grâce à une simple règle de trois :

La banque va donc exiger la diminution de l’hypothèque de la différence, soit :

On peut représenter graphiquement cette nécessité d’amortissement partiel pour ramener la dette de 500’000 francs à 369’620 francs, de manière à réduire les intérêts théoriques de 25’000 francs par an à 17’981 francs :

 

Souscription d’une assurance vie décès

Toute la question est de savoir comment la veuve pourra payer ce montant. En fait, dans une planification financière, le conseiller devrait recommander la souscription d’une assurance vie prévoyant le versement d’un montant correspondant. Si rien n’a été fait, il existe toutefois une possibilité d’éviter cet amortissement extraordinaire : le créancier pourrait ainsi accepter que l’un des enfants, voire les deux enfants, se porte codébiteur solidaire de la dette hypothécaire avec sa mère, augmentant par là le revenu disponible entrant dans le calcul de tenue des charges. Mais  cette solution peut s’avérer handicapante pour le codébiteur qui voudrait lui-même accéder à la propriété. En effet, lorsqu’il voudra contracter un emprunt hypothécaire, son prêteur tiendra compte de l’hypothèque dont il est déjà cocontractant. Il risque ainsi de ne pas pouvoir répondre aux exigences du nouveau créancier en termes de tenue des charges.

Usufruit ou droit d’habitation

 On pourrait penser qu’en procédant par exemple à une donation du bien immobilier aux enfants dans notre exemple, en contrepartie d’un usufruit en faveur de la donatrice, comme je le détaillerai dans mon prochain article de blog, on aurait résolu cette question relative à la reprise de l’hypothèque. En fait, ce n’est pas le cas, comme l’explique Pascal Vorlet, responsable du service de planification financière auprès de la Banque Cantonale de Fribourg (BCF) : « Comme les charges hypothécaires doivent être assumées par l’usufruitier/ère, c’est sur les revenus de ce dernier ou dernière que la tenue des charges va en général être calculée. En d’autres termes, rien ne change pour le créancier. À moins que l’un des enfants, voire les deux, ne se porte codébiteur. En revanche, si la donation est accompagnée d’un droit d’habitation, le calcul va s’appliquer aux revenus des nus-propriétaires, puisque dans ce cas, ce sont ces derniers qui doivent assurer le service de la dette hypothécaire. »