La BNS surchauffe l’immobilier

N’en déplaise aux promoteurs immobiliers et aux banques qui font des affaires lucratives en octroyant des prêts hypothécaires à travers notre pays: le marché immobilier suisse continue d’inquiéter les économistes (très peu nombreux en l’état) qui ont une vision systémique de l’activité économique et ne défendent aucun intérêt partisan mais sont soucieux du bien commun.

Comme le montre l’évolution de l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index depuis bien des trimestres, le marché immobilier helvétique est affecté par une surchauffe des prix qui risque d’entraîner ce marché dans une chute brutale, en cas d’événements défavorables à la poursuite de cet état d’exubérance irrationnelle entretenue par le taux d’intérêt négatif que la Banque nationale suisse (BNS) prélève – depuis le 22 janvier 2015 – sur une partie des dépôts des banques auprès d’elle, poussant celles-ci à rétablir leur rentabilité par des activités liées directement ou indirectement au secteur immobilier.

Les éléments pouvant déclencher un plongeon des prix, donc aussi de l’activité, sur le marché immobilier suisse sont déjà assez nombreux et clairement identifiables à présent:

–      un nombre croissant de personnes résidant en Suisse craignent pour l’évolution de l’activité économique et dès lors pour leurs perspectives d’emploi et de rémunération, pouvant entraîner des difficultés à payer ou à refinancer leurs dettes hypothécaires dans un horizon temporel rapproché (selon les données de la BNS, pas moins d’un tiers des dettes hypothécaires en Suisse a une maturité n’allant pas au-delà d’une année, ce qui représente 300 milliards de francs suisses et donc la moitié du produit intérieur brut helvétique);

–      les entreprises sont de plus en plus nombreuses à réfléchir à l’égard d’une relocalisation à l’étranger d’une partie de leurs activités, au vu des pressions sur leurs marges bénéficiaires induites par le «franc fort» ainsi que de l’incertitude persistante en ce qui concerne l’issue du vote du 9 février 2014 contre l’immigration «de masse»;

–      les banques ayant octroyé des crédits hypothécaires ne respectant pas les règles prudentielles en la matière ne maîtrisent pas du tout le risque (qui pourrait être, ou devenir, systémique) y afférant dans leurs propres bilans.

Dès lors, déjà bien avant que la BNS «normalise» sa politique des taux d’intérêt lorsque la zone euro sera sortie de sa propre crise (ce qui est loin d’être le cas), le cycle haussier sur le marché immobilier suisse est censé subir un renversement de tendance assez rapide, déclenché par la combinaison des trois éléments résumés plus haut. Le cas échéant, une «déflation par la dette» (à la Fisher–Minsky) s’installerait à travers la Suisse, résultant d’une réduction du revenu disponible des ménages endettés qui n’arriveraient plus à rembourser ni à refinancer à des taux d’intérêt supportables leurs dettes hypothécaires, entraînant alors toute la filière immobilière dans la crise.

Références

Fisher, I. (1933), “The debt-deflation theory of great depressions”, Econometrica, vol. 1, n°4, pp. 337-57.

Minsky, H.P. (1981), “Debt-deflation processes in today’s environment” (Hyman P. Minsky Archive Paper 229).

Sergio Rossi

Sergio Rossi est professeur ordinaire à l’Université de Fribourg, où il dirige la Chaire de macroéconomie et d’économie monétaire, et Senior Research Associate à l’International Economic Policy Institute de la Laurentian University au Canada.

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