Échange automatique de renseignements : quid des biens immobiliers ?

L’échange automatique de renseignements, qui donnera lieu à une première transmission de données entre la Suisse et 38 autres États à l’automne 2018, donne des sueurs froides à de nombreux détenteurs de biens immobiliers non déclarés à l’étranger. La date butoir pour déclarer ses avoirs cachés à l’étranger au fisc est fixée au 30 septembre prochain pour éviter l’amende.

Comptes financiers uniquement

Pourtant, comme le répète le Département fédéral des finances dans Questions et réponses concernant l’EAR, cet accord porte exclusivement sur l’échange de renseignements relatifs aux comptes financiers, soit : «Le numéro de compte, le numéro d’identification fiscale, le nom, l’adresse et la date de naissance des contribuables résidant à l’étranger et ayant un compte dans un autre pays, tous les types de revenus de capitaux, le produit total de la vente ou du rachat d’un actif financier, ainsi que le solde du compte.» Et le DFF enfonce le clou en précisant : «Aucune information n’est échangée sur les immeubles sis à l’étranger.» Ouf ! Sauf qu’à la phrase suivante, on peut lire : «Il ne peut toutefois être exclu que, dans le cadre d’une transmission d’un compte financier et d’investigations ultérieures, l’autorité fiscale découvre l’existence d’un immeuble sis à l’étranger.»

 Risque de contrôle

Dans cette perspective, Paul Coudret met en garde les propriétaires immobiliers qui ne se seraient pas mis en règle avec le fisc. Notre interlocuteur est d’autant mieux placé pour s’exprimer sur le sujet qu’il est l’auteur – notamment ­­– du guide à succès «Comment déclarer ses impôts»(1), mis à jour pratiquement chaque année, et qui est devenu le compagnon indispensable du contribuable lambda pour remplir sans (trop) de difficulté sa déclaration d’impôts. Pour justifier sa position, ce spécialiste s’exclame : «Les administrations fiscales cantonales qui auront accès à ces données pourront aller examiner les comptes des contribuables qui les intéressent et qu’elles suspectent d’avoir un bien immobilier à l’étranger. Et si elles ont un soupçon fondé, elles pourraient faire un contrôle.»

Dénonciation spontanée

 La dénonciation spontanée permet d’éviter l’amende, mais qu’en est-il des charges supplémentaires qui seraient liées à l’annonce de la possession d’un bien immobilier à l’étranger. Le DFF indique : «Les immeubles sis à l’étranger et leur rendement ne sont pas imposés en Suisse, mais en revanche leur valeur et la valeur des rendements sont déterminantes pour la fixation des taux d’imposition». En d’autres termes, leurs valeurs locatives s’ajoutent à celles des immeubles en Suisse et vous payez tout de même plus d’impôts qu’avant, sans compter le rattrapage pour les années où l’impôt dû n’a pas été réglé. Ce qui paraît tout de même assez logique, sinon on se demanderait pourquoi de si nombreux contribuables dissimulent leurs biens immobiliers à l’étranger.

Les déductions à ne pas oublier

 Même s’il est sans doute raisonnable – voire plus honnête ­ – d’essayer de se mettre en règle avec le fisc, il est en revanche vivement conseillé de tirer parti de toutes les possibilités légales de réduire ses impôts. Ces opportunités se sont cependant réduites au fil du temps, comme le déplore Paul Coudret : «Très sournoisement, l’Administration fiscale des contributions (AFC) est en train de mettre la main sur tous les cantons. Par exemple, la quasi-totalité de ces derniers (sauf quatre des six cantons romands) l’a suivie dans la limitation des frais de transports, à 3’000 francs par an, sans parler de Genève, où le forfait est tombé au niveau ridicule de 498 francs.»

Parmi les autres déductions importantes, notre interlocuteur met en avant celles qui sont liées à la propriété immobilière : «Par gain de facilité, de nombreux propriétaires choisissent le forfait, en indiquant simplement le pourcentage de la valeur fiscale de leur bien immobilier. Alors qu’il est évidemment beaucoup plus intéressant de procéder aux déductions des frais effectifs. Mais cela demande un travail de recherche des preuves et documents nécessaires.»

L’indépendant privilégié

L’auteur du guide recommande également de profiter des déductions pour frais de repas, limités à 15 francs par jour, à raison de 200 jours par an : « C’est l’un des derniers endroits où l’on peut encore déduire quelque chose.» Cependant, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne poursuit notre interlocuteur : «Les indépendants ont encore la possibilité de déduire des frais, et c’est peut-être un statut qui permet de bénéficier d’une dernière zone de liberté fiscale.»

(1) Comment déclarer ses impôts, Édition 2018, par Paul Coudret, Bon à savoir

 

 

Pierre Novello

Pierre Novello

Pierre Novello est journaliste économique indépendant et auteur d’ouvrages de vulgarisation dans le domaine de la prévoyance, de l’investissement sur les marchés financiers ou encore pour l’accession à la propriété de son logement. Avant d’embrasser la carrière journalistique en entrant au Journal de Genève et Gazette de Lausanne, il a été formé comme analyste financier pour la gestion de fortune.

6 réponses à “Échange automatique de renseignements : quid des biens immobiliers ?

  1. Monsieur Novello, Merci pour votre article concernant un sujet très inquiétant pour la communauté portugaise de Genève, cette grande masse de travailleurs qui, dans la plupart des cas, a fait une vie de sacrifices pour s’acheter une maison au pays d’origine, et que maintenant se sent assailli par l’Etat.
    En fait, la directive de l’AFC genevoise qui détermine une valeur locative théorique forfaitaire de 4,5% (cas de biens sis au Portugal), sans droit aux déductions de frais et charges d’entretien, ainsi que la non prise en considération des variations de taux de changes fiscaux annuels et des réévaluations des biens, constitue un VOL INADMISSIBLE, lequel n’a rien de compatible avec l’équité fiscale suisse assez répandue et qui est à la base de l’introduction de ladite valeur locative.
    Il y a des cas comparatifs qui constituent des aberrations au dernier degré, ce qui devrait fair rougir de honte les responsables helvétiques.
    MANUEL DE MELO
    Ex-Conseiller des Communautés Portugaises à l’étranger

    1. Bonjour Monsieur Melo,
      Merci pour votre commentaire, sur lequel je n’ai pas grand-chose à dire, ne maîtrisant pas le droit fiscal genevois. J’ajouterais seulement, pour compléter les propos tenus par Paul Coudret, cet extrait d’un article de la BCV, publié en mars 2017 dans Générations, qui a le mérite de la clarté : «Un compte lié à un bien immobilier (compte immeuble, de rénovation, lié à un prêt hypothécaire) pourrait soulever des questions de la part des autorités fiscales sur l’existence d’un bien immobilier dans un autre pays, qui n’aurait pas été déclaré jusque-là par le contribuable. La dénonciation spontanée ne sera alors plus possible, puisque les autorités fiscales auront déjà des suspicions sur l’existence d’avoirs non déclarés et ainsi la condition de proactivité ne sera plus respectée.»

    2. Monsieur De Melo,
      Votre commentaire peut laisser songeur mais il ne m’étonne pas. Il n’y a pas que les Portugais du canton de Genève à s’inquiéter. Ni que les Portugais en tant que communauté. Depuis presqu’une année, pour expliquer pourquoi votre communauté diminue en Suisse, il y a bien sûr l’explication d’une meilleure santé économique du Portugal qui fait que nombreux de vos compatriotes songent à repartir chez eux, voire ont déjà franchi le pas. Mais il y aussi la réalité de l’impact de l’échange automatique de renseignements. Auteur de cet ouvrage, j’ai déjà été interpellé par des résidents portugais en Suisse qui m’ont demandé il y a déjà plus d’un an ce qu’ils devraient faire. Il est évident que je n’ai pas pu leur dire de ne rien déclarer. Mais je peux tout à fait comprendre leur rancoeur. Car, la plupart du temps, ils auraient été sans doute taxés deux fois. Ils ont donc peut-être choisi de rentrer chez eux, là où ils ont leurs maisons et leurs racines.
      Paul Coudret

  2. Pourriez vous nous expliquer comment ça se passe concrètement?

    Une famille portugaise vit en Suisse et possède une petite maison dans un village du Portugal. Est-ce que c’est la municipalité du village portugais qui va annoncer au fisc Suisse (cantonal? fédéral?) que la famille Domingues possède cette maison? Est-ce le fisc suisse? cantonal? fédéral? qui va écrire au Portugal pour demander si la famille Domingues, de Carouge, possède des biens immobiliers? Sur quoi se base-t-on? Sur quel registre? Et si le bien est détenu par une société?

    Je suis désolé mais tout cela n’est pas clair, comme toute cette histoire d’échange automatique d’informations. Si la famille Domingues décide de ne rien déclarer, comment le fisc Suisse pourra-t-il le savoir? Quelle est l’effectivité du contrôle? De quelle manière des autorités locales d’un pays étranger sont-elles briefées sur les méandres de l’administration suisse? Comment vont-elles faire ? Elles ne connaissent ni le français ni l’allemand? Le plus probable est que tout restera dans un tiroir, dans la plupart des cas, à mon avis. Quelques uns se feront pincés, par hasard. C’est parfaitement injuste et absurde.

    Le mieux serait de renoncer purement et simplement à cette foutaise d’échange automatique, doublée d’une usine à gaz et d’un sac d’embrouilles. Il faut y renoncer internationalement, pour les biens immobiliers, les actions de sociétés, les comptes bancaires, etc? Est-ce qu’on oblige les hôtels à informer spontanément les conjoints légitimes de celles et ceux qui vont tirer un coup discrètement avec une personne mariée ? Non, evidemment. Ce serait ridicule et odieux. Eh bien c’est pareil pour l’échange l’informations fiscales.

    Merci de me renseigner.

    1. Bonjour,

      Merci pour votre intervention et vos remarques intéressantes. Quant à vos questions, je n’en connais malheureusement pas la réponse. Si quelqu’un peut apporter ses lumières, il ou elle sera très bienvenu(e).

      1. Vous vous rendez compte ? Pour un aveu c’est un aveu. Si vous, en tant que journaliste économique spécialisé vous ne savez pas comment ça se passe (ceci n’est pas un reproche, car en vérité personne ne le sait), comment voulez-vous que le petit fonctionnaire portugais de Faro, le sache ? Ce sera le règne de l’approximation, de l’improvisation, du favoritisme, du règlement de comptes, du traitement à la tête du client, du n’importe quoi et surtout de l’injustice.

        C’est comme de vouloir interdire la prostitution ou l’alccol. Ca crée plus de problèmes et d’injustices que le laisser faire. On prend des grandes mesures spectaculaires, pour la galerie, pour se faire bien voir de l’OCDE. Elles sont annoncées à la télé par le plus grand fraudeur du fisc de la planète, l’avocat d’affaires Nicolas Sarkozy, de Neuilly, bien connu sur la place de Genève. Les gros, les tous gros, ceux comme lui qui sont capables de faire assassiner leurs ennemis pour les empêcher de parler, ne sont pas concernés. Mais l’ouvrier portugais de chez Bobst, dont la femme fait des ménages, et qui a économisé sou par sou pour s’acheter une petite maison dans son village, sera racketé par le fisc suisse et s’il ne déclare pas ce bien durement acquis, il sera soumis au chantage d’un petit fonctionnaire malveillant dudit village.

        Je trouve qu’il faudrait exonérer complètement d’impôt ce genre de biens, et d’ailleurs il faudrait faire pareil pour tous les biens d’épargne. Et il faudrait remettre le secret bancaire. Point barre.

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