Le marché immobilier suisse en 2016, selon Credit Suisse

« Depuis plus de dix ans, les marchés immobiliers suisses évoluent dans des sphères quasi paradisiaques. Depuis quelques années cependant, les signes d’un changement graduel se multiplient. ». Voici les premiers mots de la version 2016 du fameux rapport de Credit Suisse, Marché immobilier suisse, parue en ce début de mois de mars. Elle a pour but de dresser un bilan des tendances de marché dans le secteur et émet ses prévisions pour les années à venir. Le tout est titré : « Expulsion du paradis ». Même si cet intitulé choc est vite tempéré par l’introduction du rapport quelques lignes plus bas, le constat que fait la deuxième plus grande banque du pays sur la situation du marché immobilier suisse n’en reste pas moins pessimiste. Décryptage.

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Logements locatifs : loyers toujours sous pression dans les grands centres, mais le marché souffle partout ailleurs

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La pénurie de placement dictée par les taux d’intérêt, qui pousse en particulier les investisseurs institutionnels à se tourner vers la classe des logements locatifs crée un véritable moteur d’incitation à la construction. Démarche à première vue positive pour le secteur, étant donnée la pénurie de logement qui s’opère en même temps. Seulement le manque de terrains à bâtir, les lois strictes régissant la construction et une opposition à une poursuite de la densification dans les centres ont déplacé la construction de logements locatifs des centres vers les zones périphériques. Le problème est que de moins en moins de monde veut habiter en dehors de ces fameux pôles économiques que sont Genève, Lausanne, Zürich, Bâle et Berne. De plus, une étude de l’immigration montre que si le solde migratoire n’a pas et ne devrait pas trop fluctuer dans un futur proche, l’immigration en provenance des États européens est en train de doucement se faire remplacer par les demandeurs d’asile qui recherchent la plupart du temps des biens de plus faible qualité. Les décalages sont évidents : on ne construit pas là où tout le monde veut habiter, on construit là où personne ne veut aller et qui plus est, pas toujours le bon type de logement. Sans surprise, les taux de vacance le reflètent donc très bien : régions rurales (2.9%), petites agglomérations (2.5%), moyennes agglomérations (2.4%), grandes agglomérations (1.9%), grands centres (0.5%).

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« Les surfaces vacantes et les durées d’insertion, en hausse constante en dehors des centres, sont la preuve que le marché des investisseurs ne cesse de se découpler du marché des utilisateurs ».

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Le rapport émet quelques pistes de solutions : construire d’avantage en hauteur plutôt qu’en largeur pour favoriser la densification des villes, changer d’affectation des zones de surfaces commerciales et mieux adapter les logements en périphérie à la demande. Je me permets d’ajouter que l’amélioration des infrastructures de transport vers les zones plus reculées fait également partie des solutions durables.

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Surfaces de bureaux : une demande qui s’affaiblit

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Les taux de vacance (6.4% à Zürich, 8.6% à Genève, 6.8% à Lausanne) et les durées d’insertion élevées indiquent clairement que le secteur du bureau est en situation de suroffre. L’attention des auteurs était donc logiquement focalisée sur l’analyse de la demande. Cette dernière – par rapport à la demande de logements locatifs – dépend de manière beaucoup plus forte des évènements conjoncturels. Credit Suisse mentionne surtout la révolution numérique qui touche particulièrement le secteur tertiaire et qui entraîne la délocalisation de certaines fonctions administratives d’assistance vers des pays où la main-d’œuvre est moins chère (offshoring). Ce phénomène a bien évidemment un impact fort sur la demande de surfaces de bureaux. À titre d’exemple, la Suisse comptait 2’937 succursales bancaires en 2014, soit 223 de moins que 6 ans auparavant. Sans compter que ces chiffres ne prennent pas en compte les effets du franc fort qui vont certainement peser dans la balance. On pense également aux incertitudes liées à a conception de la troisième réforme de l’imposition des entreprises (RIE III) ainsi qu’au concept prometteur du « co-working » qui permet une utilisation plus efficace des surfaces de bureaux. Toutes ces nouvelles données poussent Credit Suisse à anticiper une stagnation, voire même une baisse de la demande.

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Le rapport voit toutefois des petites lueurs d’espoir dans les secteurs des télécommunications, de l’informatique et de la santé dont les niveaux d’emploi ont signé ces cinq dernières années une expansion robuste de plus de 3% en moyenne par an (voir figure ci-dessous).

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Evolution de l'emploi dans le secteur tertiaire

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Du côté de l’offre, le nombre de constructions prévues est pour l’instant encore trop important pour permettre d’inverser la tendance des surfaces vacantes à moyen terme. Credit Suisse attend des baisses de loyers particulièrement fortes à Genève, Lausanne et Zürich. Le rapport soulève toutefois une tendance intéressante : il explique qu’en raison de la suroffre de bureaux dans les grands centres, l’accent du capital en quête de placement s’est déplacé vers des centres de taille moyenne comme Aarau, Zoug, Saint-Gall et Lugano – où les taux d’offre nettement plus bas promettent une meilleure capacité d’absorption pour les nouvelles surfaces.

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Surfaces de ventes : même combat

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De la même manière que le secteur du bureau, le marché des surfaces de vente fait face à deux gros défis conjoncturels : l’appréciation du franc qui booste les achats à l’étranger et le succès grandissant du commerce en ligne. En 2015, les Suisses ont dépensé 11 milliards CHF à l’étranger, soit environ un dixième du chiffre d’affaires total du commerce de détail suisse. Les consommateurs sont de plus en plus habitués à faire leurs achats sur Internet. Plus ils se familiariseront avec les aspects de l’e-commerce, moins ils pourront se passer de ses prix bas et de l’étendue de son offre. À mentionner également que les « millennials » qui sont nés avec les nouvelles technologies, occupent une part de plus en plus importante du marché des consommateurs. D’ici à 2025, leur proportion va passer de 31% à 46%. Il paraît donc probable que la demande de surfaces de vente diminue graduellement dans le temps. Même si le secteur n’a pour l’instant subit qu’une baisse de chiffre d’affaires de 0.2% sur l’année 2015, ses perspectives de croissance n’en sont pas pour autant réjouissantes. Bien évidemment, les grands centres sont et resteront moins touchés que les périphéries et les plus petites agglomérations.

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Crédits photo: Panoramio.com
Julien Grange

Julien Grange

Julien Grange a fait ses études d’économie entre HEC Lausanne et la Stern School of Business de NYU, New York. Il vit aujourd’hui à Londres et travaille pour une entreprise active dans le développement et le financement de projets immobiliers en Europe. Il se passionne pour le devenir du monde et celui de ses habitants. En tête de sa liste pour le Père Noël chaque année : une boule de crystal. Elle n'est pas encore arrivée, mais elle ne saurait tarder.

2 réponses à “Le marché immobilier suisse en 2016, selon Credit Suisse

  1. Peu importe l’endroit géographique, le secteur de l’immobilier rencontre toujours quelques difficultés. Toutefois, ce n’est pour autant qu’il ne faut pas investir dans des projets de grandes envergures. Le secret c’est de bien faire une étude de marché avant de commencer le travail.

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