Immobilier 2016 : Dans quelles villes d’Europe investir selon PwC ?

L’agence d’audit et de conseil PwC vient de sortir – en collaboration avec The Urban Land Institute – la version 2016 de son fameux rapport « Emerging Trends in Real Estate ». Elle met en avant les faits marquants de l’année écoulée dans le monde de l’immobilier européen et, en interviewant plus de 1,000 experts influents, essaye de prédire les tendances d’investissements de l’année à venir. Dans ce cadre, le rapport établit un classement des villes à surveiller en 2016. Si Zürich figure au 24ème rang et que Genève n’est même pas mentionnée, c’est Berlin, Hambourg et Dublin qui figurent sur les trois premières marches du podium. Tour d’horizon du top 5 :

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5. Copenhague (2015 : 7)

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Copenhague avait plutôt l’habitude d’être vue comme un marché « distressed » par les investisseurs. La meilleure traduction française de ce mot étant probablement « en difficulté », les opportunités immobilières dans la capitale danoise concernaient plus souvent des situations de vente d’urgence, où les vendeurs encaissaient la plupart du temps des pertes sur la valeur des biens vendus à cause d’un besoin de cash urgent. Selon PwC, ce n’est aujourd’hui plus le cas :

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  • L’activité économique de la ville est plutôt réjouissante grâce à la rapide croissance de secteurs comme celui de la biotech.
  • Les taux de vacance des surfaces de bureau ont été maintenus à des niveaux plutôt bas, grâce notamment à une haute intensité de conversion de bureaux en logements.
  • Les surfaces commerciales au centre ville sont très demandées, particulièrement par les institutionnels allemands.
  • Le marché résidentiel est lui resté assez stable, ce qui indique que Copenhague reste une ville attractive pour y vivre.
  • De nouvelles opportunités vont probablement émerger grâce à un nouveau système de rails qui reliera 11 des municipalités de la ville.

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4. Madrid (2015 : 3)

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Si on voyait Copenhague comme un marché « en difficulté », ce n’est rien en comparaison à l’Espagne depuis 2008. Mais le pays se remet gentiment sur pieds. La mise en place de SAREB (la « bad bank » Espagnole ») a fait et continue de faire émerger des opportunités alléchantes. « Madrid a tellement bien récupéré que tout le monde veut y investir : les institutionnels allemands, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, et même les fonds souverains. ». Cependant, PwC prévient que le marché madrilène n’offre plus les mêmes rendements qu’il y a un ou deux ans. Les villes de Madrid et Barcelone seraient même presque trop chères par rapport à la faible croissance des loyers. Les taux de rendement des surfaces de bureaux de premier choix seraient passés sous la barre des 4%. Les investisseurs pensent tout de même que la faible offre risque de mettre un peu de pression sur les prix. En tous les cas, Madrid est bel et bien sur la liste de course 2016 de la majorité des investisseurs sondés par le rapport.

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3. Dublin (2015 : 2)

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On se souvient tous des déboires de l’Irlande un peu avant l’Espagne, c’est donc à peu près le même scénario, mais avec un peu d’avance. « Les meilleurs jours du pays en terme d’opportunités d’investissements à hauts rendements sont bientôt derrière lui ». La valeur du parc immobilier atteindrait donc bientôt un palier supérieur. Les investisseurs qui profiteront d’un bon rendement seront ceux qui ont déjà investi ou qui s’apprêtent à le faire. Dublin reste une priorité pour les investisseurs européens. PwC pense que le marché du bureau du centre ville a encore un fort potentiel de croissance, mais que pour la plupart des autres catégories, les investisseurs gourmands feraient bien de se dépêcher.

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2. Hambourg (2015 : 4)

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Hambourg permet cette année à l’Allemagne de prendre les deux premières places du podium. « C’est une ville dynamique qui répond parfaitement aux besoins des habitants du futur ». Les industries des médias et du négoce apportent à la ville des perspectives d’activité économique réjouissantes. Plus de €5 milliards ont été investis dans l’immobilier de la ville rien qu’au troisième trimestre 2015. Plus de 60% de ce montant venait d’ailleurs d’investisseurs étrangers, voyant la deuxième plus grande ville allemande comme une alternative meilleur marché aux villes comme Londres et Paris. Les taux de vacance des surfaces de bureau sont à des niveaux historiquement bas et les retours sur les investissement de premier choix avoisinent les 4.3%. « La ville est prise par un engouement de construire juste et bien ». Le projet de redéveloppement HafenCity de 157 hectares au bord de l’eau qui accueillera plus de 500 entreprises et 1,500 logements, témoigne d’ailleurs de cette affirmation.

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1.Berlin (2015 : 1)

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Selon PwC, la championne toute catégorie est Berlin. « Toutes les industries créatives s’y installent » ; « la palette de locataires est large et variée, c’est dynamique » ; « des gros projets d’infrastructure vont arriver ». Même si Londres accapare toujours la plus grosse part des investissements en Europe, tous les regards sont tournés sur Berlin. Les bureaux s’arrachent, leur taux d’occupation va probablement atteindre des sommets records. L’intensité d’activité du secteur de la technologie en est certainement responsable. Les investisseurs voient aussi un potentiel de croissance dans le marché du logement. La ville a connu une immigration positive et les loyers restent relativement bas. Il y a donc de la place pour une hausse de ces derniers. Les employés du secteur technologique dont on parlait tout à l’heure sont d’ailleurs en général plutôt jeunes et ont des exigences de logement moins haut de gamme, ce qui pousse les frontières de la ville à s’étendre. Des opportunités d’investissements apparaissent donc dans de nouveaux quartiers plus en périphérie de la ville. Pour terminer, le statut « branché » de la capitale allemande a drainé une véritable industrie du tourisme en plein boom, ce qui redonne de la vie aux commerces. De belles perspectives donc pour l’Allemagne qui s’accapare les deux premières places de ce classement annuel établi par PwC en collaboration avec The Urban Land Institute.

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Julien Grange

Julien Grange

Julien Grange a fait ses études d’économie entre HEC Lausanne et la Stern School of Business de NYU, New York. Il vit aujourd’hui à Londres et travaille pour une entreprise active dans le développement et le financement de projets immobiliers en Europe. Il se passionne pour le devenir du monde et celui de ses habitants. En tête de sa liste pour le Père Noël chaque année : une boule de crystal. Elle n'est pas encore arrivée, mais elle ne saurait tarder.

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