Le nouveau règne du crowdfunding immobilier

Le principe du crowfunding n’est plus à prouver. Il a commencé à se populariser il y a quelques années d’abord sous forme de dons, souvent pour financer des projets d’artistes comme un album ou une œuvre d’art. On appelle ça le financement participatif. Depuis, le secteur a quelque peu évolué. Les investisseurs en ayant peut-être eu marre de ne recevoir qu’une casquette ou un paquet de bonbons en guise de remerciement, deux nouveaux types de crowdfunding sont nés : le crowd-investing et le crowd-lending. Ces deux catégories rapportent à l’investisseur un véritable rendement financier. Bien évidemment, c’est le filon que le crowdfunding immobilier exploite. Le principe est donc simple : permettre à n’importe qui d’investir dans la pierre et de percevoir un retour sur investissement, comme n’importe quel investisseur professionnel. Le secteur a le vent en poupe et est décrit comme le segment de la finance alternative avec la plus forte croissance. Comment ça marche ? Quelles opportunités en tirer ? Qui sont les acteurs clés ? Quelles différences avec un REIT ? Qu’en est-il en Suisse ? Explications et analyse.

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Marché cible

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Le « crowdfunder » type est une personne avec quelques économies de côté, qui cherche à placer son argent de manière relativement sûre. Les rendements catastrophiques que proposent les obligations et la volatilité des marchés lui font aujourd’hui choisir presque instinctivement l’immobilier. Le problème est que l’accès au crédit est de plus en plus difficile, l’apport en fonds propre durement atteignable pour la majeure partie de la population et que le poids d’un crédit hypothécaire peut représenter une pression pour un investisseur lambda. Grâce aux plateformes de crowdfunding immobilier, le “commun des mortels” a maintenant la possibilité d’investir ses économies dans la pierre sans devoir répondre à des critères inatteignables.

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Montant minimum

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Pour avoir accès à un investissement, il faut pouvoir investir un montant minimum. Ce qui fait la force du crowdfunding, c’est que ce montant peut être très bas. En Europe, il varie entre €100 (110 CHF) et €2’000 (2,200 CHF). Aux Etats-Unis – où le marché est plus mur – il tourne plutôt autour de $5,000 (5,150 CHF).

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Debt vs Equity

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Comme je vous le disais, il existe deux sortes de crowdfunding immobilier : le crowd-investing (equity) et le crowd-lending (dette). Pour chaque projet, un SPV (Special Purpose Vehicle) est mis sur pieds. Avec le premier type, les investisseurs obtiennent une part d’« equity » dans ce SPV. Ils vont donc payer des frais de gestion et des frais de levée de fonds à la plateforme de crowdfunding, puis tout le reste des profits et l’éventuelle croissance de capital vont dans leurs poches. Par contre, les risques leur appartiennent. Dans la deuxième formule, c’est un peu différent. Un promoteur vient en général avec un projet vers la plateforme de crowdfunding pour emprunter de l’argent. Les investisseurs deviennent donc des prêteurs. Les seuls rendements qu’ils auront seront donc les intérêts de leur prêt, payés généralement à la fin du projet. Dans cette situation, la plateforme ne prendra que des frais de levée de fonds, et plus de frais de gestion, puisque c’est le propriétaire du bâtiment/promoteur qui se chargera de la gestion stratégique du bien. Les risques appartiennent cette fois à ce dernier.

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Quels rendements ?

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Il est difficile de donner un chiffre précis tant les performances varient. Encore une fois, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. En plus des différents types de crowdfunding, il peut bien évidemment y avoir plusieurs types de projets. Est-ce une rénovation, une promotion, un bien de rendement, un portfolio ? Quel est ensuite l’horizon d’investissement ? 6 mois, 9 mois, 2 ans, 5 ans, 10 ans ? Tous ces points sont bien sûr rigoureusement déterminés au début du projet et clairement détaillés aux investisseurs.

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Taille et rapidité des transactions

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Le record de la plus grande transaction immobilière financée par une plateforme de crowdfunding est détenu par Prodigy Network, une compagnie américaine, qui a levé $25 millions (25.7 millions CHF) pour un projet d’hôtel à Manhattan. De manière plus générale, les transactions restent tout de même bien plus petites. On parle en général de montants entre €100’000 (110,000 CHF) et €2 millions (2.2 millions CHF). Il ne faut cependant pas oublier que le secteur n’en est qu’à ses débuts et que si il parvient à se normaliser, le montant des transactions pourrait à l’avenir être beaucoup plus important.

Le record de la levée de fonds la plus rapide par une plateforme de crowdfunding immobilier appartient lui à PropertyPartner (UK) qui a levé £843,100 (1.3 millions CHF) en 10 minutes et 43 secondes, soit £1,311 (2,030 CHF) par seconde.

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Quelles différences avec investir dans un fonds immobilier (REIT) ?

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C’est évidemment la question que beaucoup d’investisseurs se posent. Commençons d’abord par les avantages du crowdfunding. L’investisseur choisit lui-même la configuration de son portefeuille, à l’inverse de l’investisseur dans un fonds d’investissement qui fait simplement confiance aux gérants du fonds. Il se sent donc d’avantage maître de ses choix et peut choisir les quartiers/régions qu’il connaît le mieux. La plupart du temps, les frais sont aussi moins élevés, ce qui lui apporte potentiellement un meilleur rendement. Ensuite, contrairement à une bonne partie des fonds, les SPV mis en place pour chaque projet de crowdfunding immobilier ne sont pas cotés en bourse. Cela permet à la valeur de son portefeuille de ne pas être sujette aux fluctuations incessantes du marché. Finalement, la crowdfunding immobilier permet une véritable désintermédiation de la chaîne de financement. Le seul intermédiaire présent entre l’acheteur et le vendeur est la plateforme elle-même. Cela permet une réduction considérable des frais et donc de potentiels meilleurs rendements.

Le crowdfunding présente cependant des inconvénients par rapport aux REITs. En effet, en choisissant un fonds, l’investisseur choisit de faire confiance à une équipe de professionnels expérimentés qui connaissent le marché probablement beaucoup mieux que lui. Cette expertise peut dans certains cas drastiquement augmenter le rendement d’un portefeuille. Ensuite de cela, un investissement à travers le crowdfunding est aujourd’hui beaucoup moins liquide. Si – pour une raison ou une autre – l’investisseur a urgemment besoin de cash, il va lui être plus difficile de revendre ses parts que s’il détenait simplement des actions d’un REIT. Quelques plateformes de crowdfunding proposent tout de même la possibilité de revendre ses parts avant l’échéance, mais il y a beaucoup moins de repreneurs potentiels que pour des actions de fonds d’investissement. Le marché du crowdfunding n’est pour l’instant pas assez mûr pour faire concurrence à la grande liquidité des fonds. Finalement, le milieu du crowdfunding est bien moins régulé, ce qui peut potentiellement avoir des conséquences sur la qualité du « reporting ».

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Avantages pour l’initiateur du projet immobilier

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Le cas typique d’un projet de crowdfunding est un particulier ou une entreprise qui souhaite vendre une partie d’un de ses biens immobiliers et qui pour ce faire, se tourne vers les petits investisseurs pour avoir accès à du capital bon marché. Historiquement, celui qui voulait entreprendre pareille démarche devait se tourner vers les petits gérants indépendants dont l’étendue du réseau était limitée et les marges un peu trop élevées. Depuis la naissance du crowdfunding, il peut maintenant avoir accès aux petits investisseurs pour moins cher et ce avec une portée nettement supérieure grâce à l’absence de limite géographique d’internet.

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US vs EU

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RealtyShares, RealtyMogul, Fundrise, Crowdstreet, RealCrowd, Sharestates, Prodigy Network : Les Etats-Unis s’y sont mis depuis longtemps. Le marché américain du crowdfunding immobilier est maintenant presque qualifié de mature. Si l’on n’est pas d’accord avec ce constat, force est de constater qu’il l’est en tout cas bien plus que son homologue européen. En Europe, on voit gentiment apparaître quelques jeunes pousses qui rêvent de surfer la même vague que leurs confrères californiens, mais l’environnement n’a rien à voir. Peut-être est-on plus frileux et moins enclin à confier son argent à une plateforme internet ? Ou peut-être que les sources d’investissements sont tout simplement déjà bien assez importantes pour en avoir besoin d’une de plus ? C’est possible. Cela ne décourage cependant pas PropertyCrowd, PropertyMoose, PropertyPartner, TheHouseCrowd, Crowd2let, CrowdLords, Propnology, PropertySeed, iPropertyNetwork, RealFunds, Crowdahouse, CrowdProperty, Build Backer, Dividom, Fundimmo, Lymo.fr, WiSeed, WallRise, Anaxago et des dizaines d’autres start ups européennes à se lancer dans l’aventure. Si la plupart d’entre elles sont basées au Royaume-Uni, la France et l’Allemagne apportent aussi leur pierre à l’édifice.

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Et en Suisse ?

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En Suisse, il existe à ce jour deux plateformes actives dans le domaine. L’une à Zürich – crowdhouse.ch, et l’autre à Lugano – swiss-crowd.ch. Si la première présente des caractéristiques similaires aux leaders américains et britaniques, la deuxième ressemble en réalité plus à une plateforme d’appel d’offres. Puis il y a Round VIP – fondée par le géant Jérémie Berrebi – qui selon le magazine Challenges, est aujourd’hui basée en Suisse. Mais cette dernière montre plutôt des intentions de créer des portefeuilles internationaux que des portefeuilles helvétiques. Le marché suisse du crowdfunding est donc complètement ouvert. Même si les liquidités ne manquent pas forcément dans le pays, il serait tout de même surprenant de ne pas voir de nouvelles têtes dans le paysage ces prochaines années.

*Données plus à jour.

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Photo credits: The International Business Times