PRS est l’acronyme de Private Rented Sector. En français : Secteur Locatif Privé. Ces trois mots sont sur toutes les lèvres depuis que le Gouvernement britannique a décidé de booster le secteur. Des fonds se créent de partout, les programmes d’investissements se multiplient, le secteur est en pleine révolution. Décryptage.
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Historiquement, c’est plutôt l’immobilier commercial qui occupait les devants de la scène. Chose qui paraissait logique puisque les loyers commerciaux sont fixés sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Il est donc facile d’imaginer la faible importance des loyers résidentiels par rapport aux revenus engendrés par les grandes arcades prestigieuses de Piccadilly Circus. Seulement voilà, il y a eu du changement dans les deux camps. La crise a légèrement amoché les occupants de ces belles arcades – obligeant certains d’entre eux à mettre la clé sous la porte – et par plusieurs mécanismes a rendu l’accès au crédit utopique pour la majeure partie de la population. Simultanément, les prix de l’immobilier dans le pays et plus particulièrement à Londres, se sont envolés. Ceci a poussé les propriétaires en devenir à se rabattre sur le secteur locatif privé. Si on ne peut pas acheter, quel autre choix que de louer ? C’est comme ça qu’aujourd’hui, 10 millions de personnes – soit un sixième de la population britannique – se retrouvent par défaut locataires de leur logement. La demande de biens immobiliers commerciaux s’affaiblit et sa rivale résidentielle prend l’ascenseur. On s’explique donc mieux les rendements fous de 9.9% (annualisé) du secteur locatif privé sur les dix dernières années, par rapport aux 6.9% du secteur du bureau et aux 4.5% du commerce de détail.
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Opportunités en or
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Le PRS est aujourd’hui le secteur immobilier avec la croissance la plus importante du pays. En regardant la longueur des files d’attente des logements sociaux, le nombre de sans abris et bien sûr les difficultés d’accès à la propriété dans les zones prisées du pays, on se dit d’ailleurs très clairement que cette tendance n’est pas prête de s’inverser. Aujourd’hui, 18% des ménages sont locataires de leur appartement – c’est 12% de plus qu’il y a 10 ans. Les prévisions indiquent que d’ici 10 ans, ce chiffre passera à plus de 37%. Le Gouvernement a très bien compris l’opportunité que cette croissance représente. C’est une occasion en or de booster le secteur de la construction – ce qui serait bon pour l’économie du pays – mais aussi et surtout d’adresser le problème omniprésent de la crise du logement. La demande est aujourd’hui tellement plus importante que l’offre que les prix subissent une forte pression. Accroître l’offre serait donc un bon moyen d’apaiser un peu les tensions qui pèsent sur le secteur.
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« Institutionals wanted »
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Le problème est que 89% (2014) des propriétaires de logements PRS au Royaume-Uni sont des individus qui ont souvent un, deux ou trois biens immobiliers dans leurs actifs et n’ont pas les ressources ou l’appétit d’entreprendre le développement de nouveaux projets résidentiels d’envergure. Pour le Gouvernement, la solution réside dans les investisseurs institutionnels. Leurs moyens financiers plus importants leur donnent la capacité d’englober des portefeuilles entiers de biens immobiliers PRS et de bénéficier d’économies d’échelle, ce qui les incite à construire plus.
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Gouvernement encourageant
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Pour ce faire, le Gouvernement britannique a mis les bouchées doubles. Pour les attirer dans le PRS, il a simplifié le cadre légal qui encadrait le secteur et qui repoussait tant d’investisseurs, il est devenu plus flexible sur les logements sociaux (un promoteur peut négocier de ne pas inclure de logements à loyers contrôlés dans son immeuble si il s’engage à en construire à un autre endroit) et il encourage les investissements en s’engageant à offrir plus de £ 3.5 milliards de garanties de dette aux investisseurs qui souhaiteraient se lancer dans le secteur. Les projections estiment à 416’000 le nombre de nouveaux logements qui vont être créés ces dix prochaines années rien qu’à Londres.
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Qui se lance dans la course ?
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Pour en mentionner quelques uns : M&G a lancé son UK Residential Property Fund, Aviva Investors a lancé son PRS Fund et Countrywide et Hermes Investment Manager ont rassemblé leurs forces pour mettre sur pied leur fond Vista. Ils promettent en général des rendements annuels nets entre 7 et 9% sur 8 à 10 ans. Le bureau du Maire a également lancé son build-to-rent fund et le Gouvernement britannique a fait de même. L&G et LaSalle Investment Management prévoient d’injecter chacun près de £ 1 milliard dans le secteur, Criterion Capital et Aberdeen Asset Management près de £ 500 millions. Même les géants Ivanhoé Cambridge et Residential Land viennent de conclure un double deal pour racheter Hamlet Gardens et 4B Merchant Square à Londres pour £ 160 millions.
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Le PRS se construit autrement
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En Suisse on le sait bien, un des facteurs qui influence nettement le rendement d’un immeuble est la vacance d’appartements. Au Royaume-Uni, on veut donc inciter les locataires à s’engager sur de plus longues périodes. Pour ce faire, on est en train de repenser le concept d’immeuble locatif. Les projets en construction tendent à avoir plus d’espaces communs, plus de « services » fournis aux locataires et plus de petits détails qui rendent la vie de locataire plus agréable. Alex Greaves – manager du UK Residential Property Fund chez M&G – en cite quelques uns :
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« On pourrait avoir des choses comme un Concierge à l’entrée de l’immeuble vingt-quatre heures sur vingt-quatre qui contrôlerait les allées et venues ou qui réceptionnerait les livraisons. Ou bien un homme à tout faire qui viendrait changer les ampoules ou réparer le frigo. Mais c’est aussi des aménagements plus spéciaux. Dans un de nos projets au nord de Londres par exemple, nous avons installé des roof boxes sur le toit, pour permettre aux habitants de l’immeuble de cultiver leur propre petit potager. Nous y avons aussi installé une terrasse que les locataires peuvent réserver à l’avance pour y faire des soirées ou recevoir des amis. Tout un tas de mesures qui encourage la vie en communauté dans le bâtiment. ». Alex Greaves, M&G.
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Et en Suisse ?
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On pourrait se dire que les Anglais ont eu là une idée formidable et que ce n’est qu’une question de mois avant que la fièvre se propage jusqu’en terres helvétiques. Eh bien non, car pour une fois, nous sommes « en avance ». Au fait, la Suisse est probablement le pays qui exploite le plus ce secteur. Nous sommes le pays qui a le moins de propriétaires d’Europe. Les caisses de pensions l’ont bien compris et sont largement investies dans le secteur. Si les institutionnels britanniques n’ont pour l’instant que 2% de leur immobilier investit dans le PRS, les nôtres y attribuent déjà une part considérable avec des chiffres souvent entre 30 et 40%. On s’inquiète d’ailleurs même de leur surexposition. Les Anglais feraient donc peut-être bien d’observer le marché Suisse, alors qu’ils s’engagent massivement dans un plan à échelle nationale.
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Sources:
Knight Frank’s PRS Index, Q4 2014
Future of London’s report on PRS, Jan. 2013
DAC Beachcroft’s report on PRS, 2015
Aviva Investors’s insight section
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Photo credits : The Barrister Lifestyle
Bonjour,
Très bon article … même si appeler cela une « idée formidable » est discutable. Etre propriétaire a certainement ses avantages par rapport au statut de locataire, bien que ce dernier soit plus souple et lié à moins de responsabilités. N’oublions pas l’aspect financier : pour un locataire, lorsque ce dernier voudra déménager, ces loyers seront à fonds perdus. Alors qu’en tant que propriétaire, les mensualités, bien que supérieures, représenteraient une sorte d’investissement, permettant de rembourser le prêt immobilier et ne seraient donc pas perdues. Une fois en retraite, les ressources diminuent, il est donc fort avantageux si l’on a plus de loyers à payer et que l’on a son propre “chez soi”. Qu’en pensez-vous ?
Merci encore.
Le Secteur Locatif Privé se trouve au premier rang et devance l’immobilier commercial à Londres parce que simplement le système de location est devenue plus rentable. De plus, les offres n’arrivent plus à la hauteur des demandes dans la région.