Les coopératives d’habitation : innovantes, durables, solidaires – la preuve par l’acte

Les coopératives d’habitation sont imbattables en termes de loyers. Mais pas seulement !

Elles sont aussi moteur d’innovation sur tous les plans : construction écologique, participation des habitants, communautés de consommation d’électricité solaire… autant de domaines où les coopératives – mues par la recherche de l’intérêt collectif et du long terme – contribuent activement à atténuer la crise du logement et l’émergence d’une nouvelle économie de la construction plus verte, plus économe en ressources et plus humaine.

Décryptage illustré par des exemples issus du terrain.


Les Zurichois semblent l’avoir bien compris : les coopératives ont une carte à jouer pour sortir de la crise du logement dont nos agglomérations souffrent. Ce type de logement représente 22% du parc locatif zurichois contre seulement 4% à Genève. Une tendance qui devrait évoluer grâce à la politique de soutien aux coopératives déployée par le DALE, en collaboration avec la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif (FPLC) et le Groupement des coopératives d’habitation genevoises (GCHG).

Mais comment les coopératives se distinguent-elles aujourd’hui à Genève ? Plusieurs exemples de réalisations récentes montrent un fort potentiel en termes d’innovation, de durabilité et de niveau loyer.

De la qualité de vie, tout en étant dense et économique

Si la densité est une nécessité pour éviter l’étalement urbain du Grand Genève et ses conséquences indésirables – consommation de sol, augmentation de la mobilité automobile – elle représente un important challenge pour la qualité de vie. Plus d’habitants au mètre carré, cela demande d’être créatif pour organiser intelligemment des espaces communs et des espaces privatifs agréables à vivre.

Dans un nouveau quartier de 180 logements tout juste sorti de terre au chemin Jean-Jacques Rigaud, les immeubles de la Codha fournissent un bel exemple de réalisation. Ils sont le fruit d’une bonne collaboration entre la Codha et le bureau d’architecte Bonhôte Zapata, suite à un appel à candidature lancé auprès des coopératives par la commune de Chêne-Bougeries. Résultat : avec ses façades en revêtement bois et une attention particulière portée aux circulations entre appartements et aux espaces communs, ce nouveau lieu de vie dégage une ambiance chaleureuse appréciée par ses nouveaux habitants.

Les sept immeubles voisins construits par le maître d’ouvrage Florissana SA (NOMOS Architectes) dont les appartements sont actuellement en cours de commercialisation se montrent – par effet de contraste – étonnamment froids et aseptisés.

      Immeubles de la Codha (photos : Johannes Marburg)

      Immeubles Florissana SA (photos Livit SA)

“Les coopératives d’habitants ont un magnifique projet social, qui est mis en forme par des architectes qui font un gros travail pour répondre à cette demande spécifique. En effet, une des forces des coopératives se situe dans le lien et la confiance qu’elles créent avec leurs architectes pour expérimenter et construire.” Philippe Bonhôte, architecte

Outre ces considérations évidemment subjectives, sur le plan des loyers, une rapide analyse montre que les appartements Codha sont de l’ordre de 10% à 20% moins chers que les loyers de la promotion Florissana SA*. A plus large échelle, le bas niveau des loyers des coopératives a été mis en évidence récemment par une étude du DALE avec des écarts d’environ 50% sur un échantillon représentatif du parc immobilier genevois (cf. TDG 5.10.2017).

Les coopératives sont donc efficientes sur le plan économique et proposent des loyers plus bas que la moyenne du marché. Non spéculatives par définition, les coopératives investissent naturellement sur le long terme. Grâce à cela, certaines coopératives zurichoises disposent de réserves financières telles qu’elles peuvent concurrencer les acteurs immobiliers traditionnels lors de l’achat de terrain. Et c’est évidemment dans le but de mettre des logements abordables sur le marché que ces coopératives agissent et non pas pour provoquer un “hausse des prix de l’immobilier” comme l’affirme injustement M. René Zahnd, patron de Swiss Prime Site ! (cf. Le Temps 26.11.2017)

De l’innovation sur tous les plans

Libérées en grande partie de la pression du rendement, les coopératives font souvent preuve d’innovation au service des futurs habitants et de la durabilité. Quelques exemples…

Pour s’adapter aux changements sociétaux et à l’évolution des structures familiales, plusieurs inventions sont nées à Genève et Zurich dans les immeubles coopératifs :

  • Les appartements “cluster” : destinés notamment aux étudiants, aux familles monoparentales ou aux aînés, les clusters sont des “méga-appartements” qui regroupent plusieurs petites entités autonomes partageant un grand espace commun central.
  • La chambre d’accueil : une chambre indépendante donnant sur le palier et/ou communicant avec un appartement permet un usage flexible et partagé sous forme de chambre d’amis, de bureau ou d’atelier de bricolage.

Exemple d’un cluster regroupant 3 appartements de 3.5 pièces (Codha écoquartier Jonction)

En termes de durabilité et de transition énergétique, les coopératives sont également pionnières :

  • Efficacité énergétique et matériaux écologiques : Parmi les détenteurs ou candidats pour l’obtention conjointe des labels Minergie-A/-P et ECO (standard le plus élevé de performance énergétique et usage de matériaux écologiques) enregistrés sur le site de Minergie à Genève, 70% sont des coopératives. Ainsi les charges payées par les locataires sont sensiblement plus basses. Comme cela a été fait pour les loyers, il serait intéressant de mener une étude détaillée des indices de performance énergétique (IDC) – données détenues par l’office cantonal de l’énergie – pour comparer les performances du parc immobilier des coopératives. Sur le plan des matériaux écologiques, l’immeuble de la coopérative Equilibre à la rue Soubeyran (atba architectes) est souvent cité en exemple. Ce maître d’ouvrage innove en introduisant en première genevoise une isolation en paille et fait la part belle aux matériaux recyclés avec plusieurs parois internes réalisées en brique de terre crue Terrabloc (cf. TDG 30.5.2016).

       Immeuble de la coopérative Equilibre à Soubeyran (photos : tdg.ch, atba.ch, terrabloc.ch)

  • Energie verte : La toute première communauté genevoise d’auto-consommateurs photovoltaïque pour des logements a été mise en place par la Codha dans le cadre du projet Rigaud. Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle législation sur l’énergie, il est maintenant possible de créer des communautés d’autoconsommation. Cette opportunité – qui permet aux habitants d’autoconsommer un maximum de l’électricité renouvelable produite sur place – offre de nombreux avantages financiers et écologiques (voir article sur le site de la commune de Chêne-Bougeries).
  • Epuration : La gestion des eaux usées est – elle aussi – révolutionnée par une coopérative genevoise. Les coopératives Equilibre et Luciole ont introduit à Soubeyran un système de traitement des eaux usées in-situ utilisant une filtration bio-active et des lombrics qui permet d’importantes économies d’eau et la fin du « tout à l’égout » (cf. TDG 28.9.2017).

Les nouveaux quartiers sont souvent impactés négativement par les imposants parkings souterrains qui occupent le sous-sol. Ces derniers coûtent très chers, limitent la plantation d’arbres et provoquent d’importants volumes de terre à évacuer. Ici aussi les coopératives apportent une réforme en modifiant les comportements de mobilité. Dans plusieurs cas, le dimensionnement du stationnement est négocié à la baisse avec la Direction générale des transports. Dans plusieurs cas, le nombre de voiture par logement est ainsi divisé par 2. Le projet Soubeyran ne dispose ainsi que de 14 places de stationnement (dont 6 utilisées pour de l’autopartage) pour 38 logement (ratio 0.47 contre 0.8 selon le règlement de la DGT). Ces expériences ont récemment été recensées par la “plateforme habitat à mobilité durable” (www.habitat-mobilitedurable.ch).

Enfin, les coopératives innovent sur le plan de la participation des habitants et de la vie de quartier. Les coopératives dites participatives impliquent les habitants en amont des projets de construction – voir dans certains cas lors de l’élaboration des plans de quartier. Parmi les bénéfices de cette démarche : adéquation des projets aux attentes des futurs habitants, créativité, identification forte au projet et au nouveau quartier, émergence de projets participatifs portés par les coopérateurs (p.ex. le supermarché participatif paysan La Fève aux Vergers). En termes de communication également, les coopératives se montrent efficaces : les projets sont présents dans les médias et sur le web, faisant ainsi naitre une identité de quartier plus marquée et plus visible. Souvent, dans l’immobilier traditionnel, les immeubles disparaissent du radar dès que la commercialisation est achevée.

Plus de coopératives !

Porteuses d’innovation et d’une nouvelle manière d’habiter la ville et de vivre ensemble, les coopératives méritent donc sans aucun doute un soutien politique fort pour leur permettre d’exercer complétement leur potentiel. Les innovations qu’elles font naître sont aussi des occasions de créer des nouveaux métiers et emplois qui s’inscrivent dans une économie plus collaborative et plus durable.

Souhaitons que de nouvelles coopératives voient le jour ces prochaines années. Elles peuvent d’ors et déjà bénéficier d’un accompagnement de la part de la FPLC. Le GCHG se renforce également pour répondre à l’augmentation de ses membres et aux sollicitations des partenaires publics et privés souhaitant construire du logement coopératif.

Dans le paysage tendu de l’immobilier genevois, tous les acteurs de la place ont un rôle à jouer. Et il faut fournir aux coopératives – considérées comme logements d’utilité publique (LUP) – les conditions nécessaires à leur développement à Genève.

Saurons-nous, pour une fois… et dans pas trop longtemps, impressionner les Zurichois ?

 

* Exemple : pour un 4 pièces subventionné d’environ 80 m2 : 1635 CHF/mois (Codha) vs. 1925 CHF/mois (Livit), pour un 5 pièces en loyer libre – rapporté à 100 m2 : 2530 CHF/mois (Codha) vs. 2760 CHF/mois (Parkimmo)

 

Pour aller plus loin :

David Martin

David Martin

David Martin est ingénieur en environnement EPFL de formation. Chef de projet chez Sofies SA à Genève, il accompagne des clients publics et privés dans les domaines de l'écologie industrielle, de la transition énergétique et de l’aménagement du territoire. Il est député au Grand Conseil avec les Verts genevois et membre du comité du Groupement des coopératives d’habitation genevoises.

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